L’estratto conto bancario del condominio, Come ottenerlo!

Per avere copia della documentazione bancaria, il condomino deve fare prima richiesta all’amministratore e, in caso di sua inerzia, ha diritto a ottenerla direttamente dalla banca.

È diritto di ogni condòmino ottenere, dalla banca, copia della documentazione inerente al conto corrente del condominio, ma solo dopo averne fatto richiesta all’amministratore e sempre che questi non si sia personalmente attivato per soddisfare tale pretesa. L’istituto di credito presso cui è acceso il c/c, infatti, non può negare l’accesso agli atti al proprietario dell’appartamento, trincerandosi dietro un asserito rispetto della privacy, atteso che il conto corrente è, in definitiva, di proprietà proprio dei singoli condòmini. È quanto chiarito dall’Arbitro bancario finanziario in una recente decisione [1].

Diritto di accesso ai documenti del conto corrente

Immaginiamo un condòmino che chieda all’amministratore tutta la documentazione bancaria del condominio – e quindi l’estratto conto e la lista della movimentazione coi prelievi e versamenti – proprio al fine di controllare l’operato dello stesso amministratore, ma che questi glissi, faccia finta di niente e, insomma, faccia passare molto tempo. Il condòmino sa che potrebbe ricorrere in tribunale e ottenere, dal giudice, un provvedimento d’urgenza contro l’amministratore che lo condanni a esibire tutta la documentazione, ma vuole evitare la trafila e i costi di una causa. Così si rivolge direttamente alla banca, presso cui si reca di persona, e all’impiegato allo sportello chiede un estratto conto del conto del condominio. Ma l’impiegato nega tale documentazione ritenendosi legittimato a fornirla unicamente all’amministratore. Ebbene, chi ha ragione in una tale controversia?

L’Arbitro bancario e finanziario dà una soluzione che cerca di contemperare tutte le contrapposte esigenze. Per ottenere la documentazione bancaria del conto corrente intestato al condominio, il singolo proprietario di appartamento non ha l’obbligo di chiederla solo all’amministratore; egli ha solo il dovere di inoltrargli una preventiva richiesta, ma se a tale istanza non riceve riscontro può recarsi in banca e lì ottenere – a proprie spese – la copia dell’estratti conto, della rendicontazione periodica, la lista dei movimenti in entrata ed in uscita e, insomma, qualsiasi altro documento di cui necessiti.

Sarà quindi opportuno che il condòmino, onde procurarsi le prove dell’infruttuosa richiesta all’amministratore, faccia pervenire a quest’ultimo la richiesta con raccomandata a.r. e che di tanto dia copia all’istituto di credito. Accertato l’inadempimento dell’amministratore all’obbligo di esibizione dei documenti, l’istituto di credito non potrà esimersi dal consentire l’accesso agli atti del condominio.

È vero, dunque, che il codice civile [2] recita testualmente: «ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica», ma questo non significa che l’unico legittimato a richiedere la documentazione sia l’amministratore del condominio. «Una interpretazione sistematica – si legge nella decisione in commento – porta a escludere che “per il tramite dell’amministratore” possa significare “solo attraverso l’amministratore”, posto che, in tal modo intesa, essa implicherebbe, fra l’altro, l’implicita abrogazione, per i condomini, del loro diritto di accesso, previsto dalla legge [3], alla documentazione stessa».

Pertanto, per ottenere copia della documentazione bancaria, la nuova disciplina non prescrive un obbligo, in capo al condòmino, di esclusiva richiesta all’amministratore, unico legittimato a richiedere la documentazione, quanto, piuttosto, di preventiva richiesta all’amministratore stesso [4].

[1] Abf Collegio di Roma, decisione n. 7960/16 del 16.09.2016.

[2] Art. 1129 cod. civ.

[3] Ex art. 119, IV c. TUB

[4] Abf decisioni nn. 8817/2015 e n. 691/2015.

Dal sito la legge per tutti.

Condominio non paga i debiti: responsabilità dei condomini

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Le obbligazioni condominiali sono divisibili e, pertanto, il creditore può agire e avviare il pignoramento nei confronti del singolo condòmino solo nei limiti della sua quota di millesimi.

Immaginiamo che il nostro condominio non abbia pagato una ditta che ha eseguito dei lavori di rifacimento del tetto e questa, dopo aver pignorato inutilmente il conto corrente intestato al condominio stesso (perché vuoto), intenda agire nei confronti dei singoli proprietari, pignorando i loro beni personali. Come dovrà comportarsi il creditore? Fino a che misura sono responsabili i condòmini per i debiti del condominio? E soprattutto, fin dove può spingersi il pignoramento del creditore nei confronti del singolo proprietario? Può pretendere, da questi, il pagamento dell’intero importo (salvo il diritto a rivalersi, poi, nei confronti degli altri condomini) oppure potrà chiedergli solo una parte di tale somma proporzionata alla sua quota di millesimi?

Sulla questione è appena intervenuta una sentenza della Cassazione [1]. Secondo la Corte la soluzione più corretta è la seconda. In termini giuridici questo principio viene detto «regime dell’obbligazione parziaria» per contrapporlo a quello «dell’obbligazione solidale». In pratica, nell’obbligazione parziaria, in presenza di più debitori, ciascuno di essi è tenuto a pagare solo la sua parte di debito (che, in ambito condominiale, si misura in base ai millesimi); al contrario, nell’obbligazione solidale, il creditore può chiedere, al singolo debitore, il pagamento dell’intero importo, salvo poi il diritto di quest’ultimo di rivalersi nei confronti degli altri condebitori, in ragione delle rispettive quote.

Cosa fa il creditore quando non viene pagato dal condominio?

La riforma del condominio del 2012 ha stabilito una particolare sequenza di atti che il creditore deve compiere prima di poter procedere al recupero del proprio credito.

Questi può, inizialmente, decidere di pignorare il conto corrente del condominio. In alternativa a tale scelta, o nel caso in cui il conto sia vuoto e, quindi, non pignorabile, il creditore può decidere di agire direttamente nei confronti dei singoli condomini, pignorando i loro beni. Ma in tal caso deve prima aggredire quelli non in regola con le quote condominiali (o meglio, con il pagamento dell’importo spettante al creditore) e, solo dopo, in caso di insuccesso, potrà proseguire nei confronti di tutti gli altri.

Onde conoscere i nominativi di coloro che non hanno pagato le spese di condominio, il creditore deve rivolgersi all’amministratore e chiedergli l’elenco di tali soggetti. Quindi, il pignoramento verrà avviato prima verso questi ultimi. Se il credito permane, la ditta potrà pignorare i beni degli altri proprietari, quelli cioè in regola con i pagamenti.

È proprio su questo aspetto che, in passato, è sorto più di un dubbio: come deve agire, il creditore, nei confronti di tali condomini? Può chiedere al singolo l’intero importo (salvo poi il suo diritto di rivalersi verso gli altri) o deve dividere il credito per quanti sono i condomini ed esigere da ciascuno di essi la rispettiva quota millesimale? Quest’ultima è stata la soluzione abbracciata dalla giurisprudenza prima della riforma. Ora, la Cassazione conferma la vigenza dello stesso criterio anche post-riforma.

In sintesi, questo significa che se il condominio non ha pagato la ditta dei lavori di ristrutturazione del fabbricato e questa non abbia trovato nulla sul conto corrente condominiale, né sia riuscita a pignorare qualche bene nei confronti dei condomini morosi, potrà pretendere da tutti gli altri il pagamento in ragione dei rispettivi millesimi e non oltre.

Una nota personale: Quando il vostro amministratore non vi da anche queste informazioni…bè, potete immaginare la risposta.

LA SENTENZA

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 29 settembre 2016 – 9 gennaio 2017, n. 199

dal sito: La legge per tutti.

 

Confusione condominiale, che fare!

che-confusioneSi avvicina la resa dei conti, quei conti che alla fine non diranno niente di nuovo. Niente è cambiato dare, avere, a saldo, gestione precedente, gestione di fine anno….insomma dopo una ripetuta assemblea si ritornerà a casa con la soliti insoddisfazione di non aver capito una PIPPA di quello che il tuo amministratore di condominio ti ha scritto e riferito. Ci sarà chi vorrà sostituire l’amministratore chi dirà di no…ma tu cosa vuoi fare? Sai su cosa argomentare per chiarire la tua proposta di voler cambiare l’amministratore, conosci le basi di gestione per dimostrare di voler cambiare giustamente? Quante volte hai subito ma non hai saputo reagire d’avanti hai tuoi amici condomini, quante volte con furbizia da parte di alcuni condomini sei stato deriso solo perché eri la minoranza ? Ti sei mai chiesto come mai pur cambiando amministratore la situazione non cambia? Ti sei mai chiesto se tu lavoreresti per pochi euro al mese? Con quali pretese i tuoi clienti ti chiederanno di lavorare per loro ?. Tante sono le domande che devi iniziare a trovare la risposta, tante le risposte che con un’impegno minimo da parte tua ti saranno illuminanti . Fai uno sforzo dai ! Come prima cosa devi sapere che il tuo regolamento con le tabelle millesimali sono le istruzioni per la gestione del condominio. Evita ti pretendere che tu possa intendere subito, le cose le impari col tempo. Scrivi su un foglio quello che non intendi è fai ricerca su internet oppure leggi questo blog, fai domande, chiedi informazioni…utilizza la mia pagina facebbok , telefono, email, fanne uso. Se mi cerchi un preventivo mi dispiace ma non te lo darò facilmente, prima dobbiamo avere una conversazione di circa 45 minuti, poi deciderò se darti il mio preventivo per la gestione del tuo condominio. Chiama perché la soluzione esiste .

Buttare sigarette dal balcone è reato

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Tale condotta, come quella del far cadere terriccio o altro genere di spazzatura, è infatti sanzionata ai sensi dell’art. 674 c.p.(codice penale).

Tra le condotte sanzionate dal nostro sistema penale possiamo scovare il getto pericoloso di cose.

Si tratta, più precisamente, di una fattispecie prevista e punita dall’articolo 674 del codice penale il quale prevede l’arresto fino a un mese o l’ammenda fino a 206 euro per chiunque getta o versa, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose che siano idonee a offendere, imbrattare o molestare altre persone. Alla stessa pena soggiace anche chi provoca emissioni di gas, vapori o fumo atte a cagionare i predetti effetti, nei casi non consentiti dalla legge.

Può, infatti, creare guai anche gettare una sigaretta dal balcone.

Sembrerà strano ma non lo è affatto e la giurisprudenza ne è testimone.

Con la sentenza numero 16459 dell’undici aprile 2013, infatti, la Corte di cassazione ha confermato la condanna di una donna ai sensi dell’articolo 674 del codice penale per aver la stessa gettato i mozziconi delle sigarette e la cenere dal suo terrazzo, senza considerare che gli stessi erano poi finiti in quello della sua vicina di casa. Considerato poi che oltre alle cicche, sul balcone della “vittima” erano finiti anche la candeggina e altro materiale corrosivo, nulla ha potuto salvare l’imputata.

se la condotta è reiterata scatta anche l’aggravante!

Il lancio di mozziconi, oltretutto, non è l’unica estrinsecazione “soft” della condotta sanzionata dal codice penale e rimasta esclusa dalla recente opera di depenalizzazione. Ad esso, ad esempio, si aggiunge anche il getto di terriccio o altro genere di spazzatura. Per fortuna almeno scuotere le tovaglie e far cadere così le briciole sui terrazzi sottostanti non ha ancora rilevanza penale! (cfr. Cass. n. 27625/2012). Che dire chi fino ad oggi ha assunto un atteggiamento recidivo verso il condomino sottostante, ora devi prestare molta attenzione. In caso contrario rischia di affrontare un processo penale.

 

Dimmi quanto mi paghi che ti dirò cosa farò per il tuo condominio

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Vediamo come si determina il compenso dell’amministratore e quali diritti hanno i condòmini circa la determinazione del suo corrispettivo.

Non esiste un tariffario al quale fare riferimento per determinare il compenso dell’amministratore di condominio né esiste una disciplina legale che stabilisca le retribuzioni da riconoscere a questa categoria professionale: questa lacuna del sistema ha spesso  comportato degli abusi ed ha anche causato delle liti fra i condòmini e gli amministratori medesimi.  Anche per questo la riforma del diritto condominiale attuata con la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, ha dettato in materia delle norme che possono essere utili.

Gratuità ed onerosità dell’incarico

Innanzitutto, viene stabilito che fra i compiti dell’assemblea rientra quello di nominare l’amministratore e di indicare la sua eventuale retribuzione. Nella norma citata è importante soprattutto l’utilizzo dell’aggettivo “eventuale”: infatti con l’uso di questo aggettivo la legge ha voluto dire che l’assemblea può prevedere un incarico completamente gratuito per l’amministratore: in questo caso egli, se accetta la deliberazione assembleare, per l’opera svolta non potrà richiedere il pagamento di alcun corrispettivo ma solo – al più –  un rimborso delle spese sostenute. In genere, la gratuità del mandato all’amministratore viene prevista quando questo ruolo è ricoperto da uno dei condòmini.

Onerosità dell’incarico e modi di determinazione del compenso

Quando l’assemblea prevede invece che l’opera dell’amministratore vada retribuita, occorre procedere con la quantificazione del compenso da assegnare al medesimo, che deve essere ratificato nel verbale assembleare di nomina e deve essere determinato per tutto l’anno di servizio.

I problemi sono essenzialmente due: il primo riguarda i criteri in base ai quali individuare il compenso da pagare; il secondo riguarda invece le modalità con le quali, in attuazione di questi criteri, è possibile individuare la somma dovuta.

In linea generale, in mancanza di norme apposite, per quanto riguarda i criteri utili alla determinazione del corrispettivo si ritiene che i principali parametri usati nella pratica siano i seguenti:

– la grandezza del condominio da amministrare;

– il numero dei condòmini;

– le difficoltà connesse all’edificio comune (ad esempio, il ricorrere di note particolarità strutturali, la presenza di deficit funzionali della struttura, la particolare posizione del bene nel contesto urbano, la presenza o meno di servizi efficienti);

– la preparazione e la capacità dell’amministratore.

Sulla base di questi parametri (e di altri, che possono emergere nella trattativa fra condominio e professionista) si deve dunque arrivare alla determinazione del compenso dell’amministratore.

Per quanto attiene il modo di determinazione del compenso, prima della legge di riforma si era soliti individuarlo con riferimento alla attività cosiddetta ordinaria dell’amministratore, che ricomprendeva  la normale gestione del bene e dei rapporti fra condomini, cioè la gestione quotidiana del condominio. In aggiunta al compenso per l’attività ordinaria andava poi di volta in volta individuato quello per le attività straordinarie, ovvero per i lavori di straordinaria o rilevante entità i quali, per definizione, non rientravano  nella gestione ordinaria.

Così, l’ attività ordinaria era retribuita secondo l’importo forfetario determinato al momento della nomina dell’amministratore, mentre quella straordinaria veniva retribuita in proporzione al valore dei lavori eccezionali svolti. Per l’attività straordinaria il rischio era quindi quello che l’amministratore potesse chiedere compensi molto alti, sorprendendo così i condòmini.

Questa  modalità di retribuzione è oggi di fatto caduta in disuso, in virtù della norma della legge di riforma  che obbliga l’amministratore, nel momento in cui accetta l’attribuzione dell’incarico o il rinnovo dello stesso, a specificare in modo analitico l’ammontare del compenso: se l’amministratore contravviene a questo obbligo, la sua nomina è considerata nulla e, dunque, del tutto inefficace. La conseguenza è che l’amministratore che non ha bene indicato il proprio compenso non potrà assumere l’incarico e non potrà far valere alcun credito verso il condominio.

Questa disposizione impone quindi che il compenso dell’amministratore sia indicato con certezza e per intero all’atto della nomina: in questo modo si tende ad evitare la fissazione di compensi in relazione ai singoli atti, poiché ciò potrebbe comportare abusi ai danni dei condomini.

Infatti, la norma – in maniera netta – vieta che si continui a distinguere fra un compenso determinato in via forfetaria per l’attività ordinaria ed un compenso che di volta in volta viene stabilito senza criteri certi per i lavori eccezionali o straordinari; allo stesso modo, la citata disposizione vieta che si pattuisca un compenso in relazione ai singoli atti da svolgere.

Al più, la disposizione consente che l’amministratore, quando si candida ad assumere la gestione condominiale, presenti un preventivo dove accanto ai singoli atti sia indicato il compenso che richiede, con la possibilità di indicare – per i lavori di rilevante entità – un compenso proporzionale al valore degli stessi. In questo secondo caso, però, per non incorrere nella sanzione della nullità della sua nomina, è bene che chi si candida ad assumere l’amministrazione di un condominio indichi con assoluta chiarezza la tipologia dei lavori da svolgere e la percentuale stessa, e lo faccia al momento dell’assunzione dell’incarico o del suo rinnovo.

In questo modo l’assemblea avrà a disposizione tutte le informazioni per decidere, e il rapporto fra condominio ed amministratore sarà incentrato su principi di certezza e trasparenza.

Di certo, salvo diversa decisione dell’assemblea, non può mai costituire attività straordinaria o di rilevante entità la partecipazione alle assemblee stesse: questa attività, infatti, è connessa alle funzioni istituzionali dell’amministratore. Diffidate di chi lavora per il valore di un pacchetto di sigarette al mese. Diffidate delle sorprese fuori dal preventivo che obbligatoriamente deve contenere analiticamente tutte le voci di spesa dell’amministratore. Diffidate di chi ad oggi non rende il suo operato  trasparente . 

 

C’è un solo bene: il sapere. E un solo male: l’ignoranza (Socrate)

socrates1Come spesso accade la disinformazione reca danni sia in senso economico che in stato d’animo. Infatti l’omissione di informazione permette hai professionisti non corretti di innescare meccanismi giuridici dannosi alle nostre  ( condomini ) tasche. Pertanto, chi è nominato amministratore diviene legale rappresentante dei comproprietari verso l’esterno e nei rapporti tra i condomini, con riferimento alla gestione e conservazione delle parti comuni dell’edificio. Naturalmente sapendo questo il condomino è fiducioso che il proprio amministratore sappia come gestire i conflitti e  le problematiche che possono sorgere all’interno del condominio. Il singolo condominio poi con la scusa dell’amministratore e con la scarsa volontà di impegnarsi nel voler interessarsi del caso, lascia tutto nelle mani dell’amministratore il quale deve prodigarsi nell’affrontare una serie di situazioni tecniche giuridiche non di poco conto. Questo è il motivo per cui si nominano altri professionisti che sopportano l’amministratore in una eventuale discussione giuridica o stragiudiziale verso l’appaltatore, fornitore, condomino che sia. Ma la responsabilità del professionista ( L’amministratore ) viene per cosi dire sottovalutata. Non è nuovo venire a conoscenza che per una mala gestione da parte dell’amministratore il condominio paghi su una causa che si poteva evitare. Questo è il motivo per cui ogni singolo condomino deve impegnarsi a sapere  se l’amministratore d svolgere le sue funzione nel rispetto e nella trasparenza di un buon padre di famiglia. Trattiamo in breve un aspetto che in quasi tutti i casi di ristrutturazione viene omessa la responsabilità dell’amministratore sui lavori ,  infatti L’amministratore di condominio deve essere in grado di comprendere la natura del vizio che intende contestare al fine di esercitare l’azione nei tempi previsti dalle norme di legge onde evitare un suo errore di valutazione o di identificazione del vizio possa far perdere la causa al condominio. C’è una scorretta informazione in questi casi dove l’amministratore come rappresentante del condominio deve azionarsi. L’azione prevista dall’articolo 1669 del codice civile si differenzia da quella prevista dall’articolo 1667 – che riguarda i vizi e le difformità dell’opera – ed è proponibile nei confronti dell’appaltatore (o del venditore diretto costruttore) per il caso di rovina dello edificio o di gravi difetti di costruzione. Per rovina dell’edificio e gravi difetti di costruzione  si intendono, in particolare, quei vizi in grado di mettere in pericolo la sicurezza o la funzionalità dell’opera. Prima di esercitare una delle due azioni, occorre, pertanto, verificare quale tipologia di vizio si intende contestare, perché mentre la prima azione ha natura contrattuale, la seconda, pur presupponendo un rapporto contrattuale, si configura come responsabilità extracontrattuale di ordine pubblico.

Il Tribunale di Pescara, con sentenza dell’01 settembre 2016, ha selezionato i vizi in questione e riconosciuto, in parte, legittima e, in parte, illegittima l’azione formulata da parte di un condominio degli edifici nei confronti di un appaltatore edile dando all’amministratore la colpa di aver valutato male il danno e facendo condannare il condominio alle spese. Allora partiamo dalle spese di ristrutturazione che il singolo condomino affronta in quota parte, dalle spese legali che anticipa all’avvocato, dal danno che eventualmente l’impresa ha recato al condominio e che dovrà rifare i lavori , dalle spese processuali che è stata condannata…, Cari condomini chiedetevi:  di quanto è importante affidarvi ad un amministratore serio ? Di quanto importante è utile affidarvi a una persona tecnicamente consapevole della responsabilità che gli viene attribuita nel svolgere il proprio lavoro ? Di quanto importante è avere dalla vostra parte una persona che tuteli i vostri interessi ? Come vi potete difendervi dalle furbizie che accadano all’interno dei condomini ? Quali azione potete compiere affinché  siete sicuri del vostro amministratore? Perché non è più possibile trascurare il rapporto tra voi e il vostro amministratore?. Ci sono delle verità nascoste che tu condominio non sai, solo perché non hai tempo di informarti o sei preso da situazioni personali. Se sei consapevole che il tuo condominio vale molto di più di quello di alcuni tuoi conoscenti e in quanto proprietario desideri che il tuo condominio abbia il miglior servizio professionale che c’è in circolazione – il tuo – allora CONTATTAMI, scopri tutti i particolari di CASA & CONDOMINIO ed evita che la disinformazione distrugga il tuo condominio proprio come farebbe la perdita di una causa.

Tanto per essere chiari: le tecniche di informazione professionale che Vincenzo  rilascerà durante il suo mandato valgono anche per condomini  che non sono amministratori. Quindi non ci sono scuse.

Diciamocelo: se con queste informazioni un condomino riesce a imparare a leggere un bilancio nei dettagli , magari vendere un condominio partecipe nella gestione  non è poi così impossibile, eh?

Se vuoi mettere le mani sul sistema di conoscenza più innovativo del mondo condominiale Contattami  – Le tue tasche e la tua salute ti ringrazierà.

Amministratore di condominio

Vincenzo Dileo

La verità uguale per tutti.

Mi rivolgo hai belli che sanno solo giudicare o sanno criticare. A quelli che lavorano per vedere la pagliuzza degli occhi di altri ma non sanno vedersi le loro travi. A chi ha evidenziato che le informazioni che propongo provengono da altre fonti. Caro lettore, collega, inquilino ecc…lo scopo della mia iniziativa è quello di informare una classe di persone disinformata sulla professione che svolgo. Anche perché devi sapere che oggi le informazioni sono di facile reperimento. Invece di puntualizzare la fonte dell’informazione perché non dai un tuo contributo nell’agire in difesa di un classe martoriata da disinformazione e da comportamenti scorretti da parte di alcuni professionisti?. Se sai fare qualcosa, fallo !

Vincenzo Dileo

Nel contratto con il professionista il condominio è un consumatore.

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Al contratto concluso tra un professionista e un condominio, in persona dall’amministratore pro tempore, si applicano, in presenza degli altri elementi previsti dalla legge, le norme concernenti la tutela del consumatore, atteso che l’amministratore agisce quale mandatario con rappresentanza dei vari condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale. Questo principio è stato nuovamente confermato dal tribunale di Milano oltre che nella riforma del condominio. L’interesse di questa norma procura ad ogni condomino o condominio l’elemento di tutela verso quei professionisti di mala fede che con il loro sapere e la disinformazione dei condomini, gestiscono in modo improprio l’interesse del condominio. Naturalmente stiamo parlando di quelle azioni che agli’occhi dei condomini vengono nascosti, come accordi con i fornitori che rilasciano un minimo compenso ogni mese per i condominii dove loro intervengono ( parlo delle imprese di pulizia, imprese di manutenzione ascensore, ecc…), parlo delle simulazione di guasti e/o finte sostituzioni di pezzi, parlo delle percentuali chieste in nero a imprese di ristrutturazioni, PARLO di quella fascia di amministratori FURBI E INFEDELI che grazie alla loro esperienza conoscono il gioco delle tre carte. Ma parlo anche di quei condomini che assecondano questo modo di fare. Si condomini che trovandosi in accordo con l’amministratore studiano a tavolino la gestione dell’assemblea o l’affidamento dei lavori da farsi. Quei condomini che avendo millesimi bassi dicono sempre di si ad ogni intervento, quei condomini che sanno più del professionista, quei condomini che peccano di presunzione sulle capacità dell’amministratore. Da tempo come la norma detta, il condominio è considerato consumatore. Come tale potete affidarvi alle associazioni dei consumatori per essere tutelati del vostro diritto. L’associazione con i suoi esperti  interviene nel chiarire le posizione tra condominio e amministrazione, verifica se l’operato del professionista è come un buon padre di famiglia, analizza dietro mandato del condomino o condomini la documentazione del condominio. Verbalizza il tutto per poi prendere la decisione di intraprendere azioni stragiudiziali o giudiziali. Ora cari condomini avete uno strumento per finirla con queste furberie da corridoio. Furberie che solo associandovi alle associazioni dei consumatori potete limitare. Fate in modo di interessarvi, perché senza di  voi l’associazione non potrà aiutarvi.

Fonte: sole24ore

Il costruttore non paga le spese condominiali se specificato nel regolamento contrattuale È da considerarsi lecita la clausola predisposta dal costruttore di esenzione dalle spese condominiali .

tag_regolamentoL’esenzione dalle spese sino a che le unità siano vendute non costituisce clausola nulla ma un termine di validità della clausola stessa, lecitamente previsto a favore del costruttore.

“In ambito condominiale, non è preclusa l’adozione di discipline convenzionali che, derogando a quanto dispone in via generale l’articolo 1123 del Codice civile, imputino ad alcuni condòmini oneri di gestione non proporzionali a quelli scaturenti dalla rispettiva quota millesimale.

Anzi, è possibile perfino ripartire le spese in parti uguali o esonerare dal pagamento taluno dei condomini, in tutto o in parte.

Tale «diversa convenzione», espressione della autonomia privata, deve essere contenuta in un regolamento condominiale contrattuale, o in una deliberazione assembleare approvata all’unanimità di tutti i condomini.

In ogni caso, una tale pattuizione, sia per essere adottata sia per essere successivamente modificata, necessita dell’approvazione di tutti i condomini, a pena di radicale nullità”.

Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione Civile con la sentenza n.16321 del 4 agosto 2016 in merito all’esenzione dalle spese condominiali.

I fatti di causa. Con citazione, la società Beta conveniva davanti al Tribunale il Condominio, per l’annullamento di una deliberazione con la quale era stata modificata la clausola del regolamento condominiale (contrattuale).

Tale clausola regolamentare disponeva che: “le spese condominiali poste a carico della Società Beta, relativamente alle unità immobiliari ancora invendute, non potranno essere superiori al 25% (venticinque percento) di quelle poste a carico e calcolate per i singoli garage di proprietà dei singoli condomini.

Il restante 75% (settantacinque percento) verrà ovviamente suddiviso fra tutti i millesimi delle unità immobiliari già vendute e di proprietà dei singoli condomini“.

Secondo la società attrice, la clausola in esame poteva essere modificata solo con in consenso unanime dei condomini.

Costituendosi in giudizio, il Condominio Convenuto contestava in toto le pretese dell’attrice e insisteva nella nullità della clausola contenuta nel regolamento di condominio. In primo grado, il giudice adito rigettava la richiesta della società attrice.

In secondo grado, la corte territoriale ribaltava la decisione e confermava l’invalidità della delibera assembleare. Avverso tale pronuncia, il Condominio proponeva ricorso per cassazione.

Il c.d. regolamento contrattuale. Tale regolamento è predisposto, di regola, dall’unico originario proprietario dell’edificio successivamente divenuto condominio ed espressamente richiamato nei singoli atti di acquisto. Accanto a tale fattispecie, rientra anche l’ipotesi di regolamento approvato dall’assemblea dei condomini all’unanimità.

Si parla di regolamento contrattuale per indicare un regolamento condominiale che limita i diritti che i singoli condomini hanno sulle rispettive proprietà individuali o sulle parti comuni amplia i poteri di uno o più condomini attribuisce maggiori diritti a uno o più condomini.

Il motivo per cui il regolamento predisposto dall’originario unico proprietario vincola tutti i condomini è da individuarsi nella volontà negoziale delle parti contraenti, le quali sono libere di fissare i limiti che credono non solo al diritto esclusivo del condomino acquirente ma anche all’uso delle parti comuni dell’edificio, lo stesso discorso può essere ripetuto, mutatis mutandis, nel caso di regolamento approvato dall’assemblea all’unanimità.

La deroga al criterio di ripartizione delle spese. Il primo comma dell’art. 1123 c.c. prevede che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.

Detta norma è derogabile sia con apposita delibera assembleare assunta all’unanimità sia inserendo nel regolamento condominiale, predisposto in genere dal costruttore, una apposita deroga.

Tale ultima ipotesi, per quanto non sempre equa (difatti sempre più spesso nei regolamento condominiali predisposti dal costruttore è inserita la clausola per cui quest’ultimo è direttamente esonerato al pagamento delle spese condominiali sino a che non venda gli appartamenti residui) è comunque legittima.

Difatti, ” alla stregua della stessa lettera dell’articolo 1123 c.c., la disciplina legale di ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio è, in linea di principio, derogabile.

Deve ritenersi, di conseguenza, legittima la convenzione modificatrice di tale disciplina contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale ovvero deliberata dall’assemblea con approvazione di tutti i condomini” (In tal senso Cass. civ., Sez. II, 17/01/2003, n.64; Cass. civ. Sez. II, 18/03/2002, n. 3944; Cass. civ. Sez. I, 16/11/1992, n. 12281)

Il ragionamento della Corte di Cassazione. Nel caso in esame, a seguito dell’istruttoria di causa, era emerso che l’atto costitutivo del condominio, ovvero il primo contratto di frazionamento, prevedeva un mandato alla società venditrice “di predisporre un regolamento secondo le condizioni e le clausole di cui al menzionato Capitolato di patti e condizioni“;

ma tale Capitolato già conteneva il riferimento alla clausola sul limite di contribuzione alle spese in favore della venditrice, sicché’ il richiamo al Capitolato, preesistente, consentiva di considerare la pattuizione di ripartizione delle spese come inserita “per relationem” nel titolo d’acquisto.

Premesso ciò, a parere delle Corte, la disciplina delle clausole vessatorie, potenzialmente applicabile qualora i condomini dimostrino di avere acquistato le unità immobiliari per esigenze di natura personale, estranee ad attività imprenditoriale o professionale, rileva unicamente con riguardo a convenzioni che introducano in condominio vincoli di destinazione di natura reale, incidenti sulla consistenza e sulle modalità di utilizzazione della proprietà condominiale ed esclusiva.

Pertanto, l’esenzione dalle spese sino a che le unità siano vendute non costituisce condizione meramente «potestativa» (e quindi nulla) ma un termine di validità della clausola stessa, lecitamente previsto a favore del costruttore.

Nella specie, pertanto, la Suprema Corte ha condiviso la decisione della Corte d’Appello secondo la quale era affetta da nullità la delibera dell’assemblea del Condominio, con la quale, senza il consenso di tutti i condomini, si modificavano i criteri di riparto delle spese stabiliti dall’articolo 3 (Deroga temporale) del Regolamento per la prestazione di servizi nell’interesse comune, relativamente alle unità immobiliari ancora invendute.

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione con la pronuncia in commento ha respinto la domanda del Condominio e per l’effetto ha confermato la decisione della corte territoriale della nullità della delibera impugna

Raccolta differenziata dei rifiuti in condominio. Obblighi dell’amministratore e responsabilità per i danni provocati.

raccolta-differenziata-giappone-kamikatsu-rifiuti-zeroLa raccolta differenziata in condominio. Una guida per l’amministratore di condominio.

La raccolta differenziata risponde a due problemi legati all’aumento esponenziale della produzione di rifiuti: il consumo di materia prima (diminuito appunto grazie al riciclo) e la riduzione delle quantità destinate alle discariche e agli inceneritori.

Ne consegue che tale attività è sicuramente un passo avanti nella gestione dei rifiuti e del problema ambientale delle discariche, ma porta con sé una serie di difficoltà, organizzative e pratiche, specialmente per la realtà condominiale.

Gli obblighi dell’amministratore. In ambito condominiale, dal momento della consegna della raccolta dei contenitori, si configurano una serie di obblighi:

  1. a) ricevere e custodire tali contenitori,considerando che all’uso dei contenitori condominiali si applicano, per le parti attinenti la responsabilità in solido tra i condomini destinatari dei beni concessi in comodato gratuito, le disposizioni previste dagli artt. 1100- 1139 c.c. (conservazione della cosa comune), nonché dall’art. 6 ss. della L. n. 689/1981 (solidarietà);
  2. b) informare i condomini in merito alle norme per la custodia, la conservazione dei contenitori ricevuti ed il loro utilizzo;
  3. c)il terzo obbligo riguarda la cura, la manutenzione e il lavaggio dei contenitori assegnati, che sono a carico del condominio e devono essere organizzati dall’amministratore, tenendo presente che la manutenzione e la sostituzione dei contenitori, se dovuta a rotture per deperimento, per usura o per cause non imputabili all’utente per dolo o colpa grave, sono a carico del gestore, mentre in caso contrario, verranno effettuate dal medesimo previo risarcimento del danno.