MOROSITÀ Problema condominiale? Inviaci un quesito Morosità e recupero credito. Gli strumenti a disposizione degli amministratori di condominio nei diversi Paesi europei Gli strumenti per il recupero delle quote condominiali in Europa. gli-strumenti-per-il-recupero-delle-quote-condominiali-in-europa.

MOROSITÀ Problema condominiale? Inviaci un quesito Morosità e recupero credito. Gli strumenti a disposizione degli amministratori di condominio nei diversi Paesi europei Gli strumenti per il recupero delle quote condominiali in Europa. gli-strumenti-per-il-recupero-delle-quote-condominiali-in-europa.

Gli strumenti per il recupero delle quote condominiali in Europa. Un approfondimento comparativo

Quello delle morosità condominiali è un problema ricorrente nei Condomini e l’amministratore deve dedicare sempre più tempo all’attività di recupero dei crediti, al fine di mantenere attivi i servizi comuni.

L’utilità di ottenere la regolarizzazione delle posizioni debitorie è anche quella di rasserenare i rapporti tra i condòmini, posto che spesso quelli regolari nei pagamenti debbono attivarsi per compensare gli ammanchi lasciati dagli altri e questo certamente inasprisce le relazioni tra i partecipanti alla comunione.

Ma cosa può fare l’amministratore per recuperare le quote non pagate dai suoi clienti?

In che modo il legislatore, anche alla luce della Riforma del Condominio, si è preoccupato di fornirgli strumenti congrui per raggiungere tale scopo?

La morosità in Italia prima e dopo la Riforma del Condominio. Stando ad una prima statistica diffusa nel 2013 e riguardante un periodo immediatamente antecedente l’entrata in vigore della Riforma del Condominio, la percentuale di morosità si attestava mediamente nella misura del 30%.

Una più recente statistica evidenziava che nell’anno 2016 la percentuale di morosità da rate condominiali si attestava su una percentuale media del 25% raggiungendo,nelle grandi città come Milano, Roma, Napoli e Torino, picchi tra il 30% e quasi il 34%.

Dunque, nonostante l’entrata in vigore della Riforma del Condominio la percentuale di morosità continua a rimanere molto alta.

Le novità introdotte dalla Riforma del Condominio in tema di recupero dei crediti. Come noto, l’ art. 1129 c.c. come modificato dalla Legge 220/2012, ha introdotto l’obbligo per l’amministratore – saldo dispensa deliberata dall’assemblea – di attivarsi per il recupero dei crediti condominiali “entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso“.

Inoltre, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. in caso di morosità protratta per un semestre, “l’amministratore può sospendere il condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato“.

In questo caso, rispetto alla normativa ante Riforma, non occorre più che tale ipotesi venga prevista nel regolamento condominiale, ma rimangono dubbi su quali siano i servizi riconducibili nella categoria di quelli “suscettibili di godimento separato” e come tali sospendibili al moroso.

Ancora, è stata disposta la responsabilità solidale dei condòmini in regola con i pagamenti con quelli morosi solo in seconda battuta, ossia esclusivamente qualora il creditore risultasse insoddisfatto nonostante l’escussione dei secondi.

Tuttavia è noto come diversi Tribunali concedano ai terzi creditori la possibilità di pignorare il conto corrente condominiale e tale blocco ha inevitabilmente effetti anche su quelli in regola con i pagamenti.

Un’utile strumento di informazione per i diretti interessati circa l’esistenza di un debito condominiale è l’attestazione dell’amministratore relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali di cui all’art. 1130, punto 9, c.c. (anch’esso rappresenta una novità rispetto alla normativa in vigore prima del 18 giugno 2013) richiesta dai condòmini in special modo quando si sta compravendendo un immobile.

Con tale dichiarazione, il promittente acquirente viene a conoscenza di eventuali situazioni di morosità in relazione all’immobile che sta acquistando e la relativa richiesta evita spiacevoli sorprese.

In tal modo, lo sfogo naturale di tale dichiarazione è che l’acquirente si trattenga dal prezzo pattuito l’eventuale morosità così da regolarizzare velocemente la situazione debitoria.

Peccato, però, che se è vero che la normativa impone l’obbligo per l’amministratore di rilasciare tale attestazione, non vige, invece, alcun vincolo a richiederla sicchè spesso la morosità permane limitandosi, il subentrato a risponderne solo per l’anno in corso e per quello precedente all’acquisto, ex art. 63 disp att.c.c.

Nonostante le novità introdotte dalla legge 220/2012, dunque, le percentuali di morosità rimangono molto elevate e l’amministratore continua ad avere difficoltà nel mantenere attivi i servizi comuni.

Lo strumento principale dell’amministratore italiano per ottenere il ripianamento dei debiti rimane il decreto ingiuntivo che, sulla base di un piano di riparto approvato dall’assemblea, può anche essere emesso con modalità di immediata esecutività (art. 63 disp att. c.c.).

Tuttavia, si osserva che le attese per ottenere l’emanazione del provvedimento giudiziale, sono di parecchi mesi e dunque anche qualora ci si attivi tempestivamente con tale azione, nel frattempo si corre comunque il rischio di azioni da parte dei terzi creditori che possono consistere in sospensioni nella fornitura di servizi comuni o a loro volta in ulteriori decreti ingiuntivi.

Il recupero crediti nei diversi Paesi europei. Ci si chiede: ma se le novità introdotte dalla Riforma del Condominio non si sono rivelate efficaci, cos’altro poteva essere fatto?

Delle risposte possono essere ipotizzate in virtù di una valutazione su quanto avviene in altri ordinamenti operanti nel nostro continente, in cui certi strumenti sono stati da tempo adottati.

Certamente i contesti in cui vengono attuati gli strumenti illustrati di seguito, sono diversi dall’Italia.

Si evidenziano retaggi culturali differenti, ma anche una diversa concezione dell’amministratore dove, fuori dall’Italia, per poter esercitare, gli è in molti casi richiesta innanzitutto la laurea o comunque una formazione specifica di stampo universitario.

Francia. In Francia, ad esempio, l’amministratore (che alla formazione universitaria deve anche obbligatoriamente aggiungere una polizza professionale ed una garanzia fideiussoria sull’attività prestata) innanzi tutto può chiedere ai morosi gli interessi, al tasso legale ap­plicato in materia civile e commerciale, che decorrono dalla data del sollecito formale (art. 36, Decreto 223/1967 e s.m.i.).In Italia, l’amministratore, per poter applicare interessi moratori, necessita di una delibera adottata all’unanimità o che tale possibilità sia prevista nel Regolamento condominiale (Cass., 30aprile 2013, n. 10196).

Dunque in Francia viene senz’altro agevolato il ricorso a detto strumento che assume connotati sanzionatori e risarcitori.

Altro mezzo tipico dell’ordinamento francese utile per il recupero dei crediti in Condominio è l’iscrizione di ipoteca legale sull’immobile appartenente al moroso. Tale procedura viene avviata dall’amministratore anche senza l’ausilio di un avvocato essendo sufficiente la richiesta ad un ufficiale giudiziario di mettere in mora il condòmino in ritardo coi i pagamenti.

La messa in mora deve ovviamente indicare i termini temporali per l’adempimento, scaduti i quali l’amministratore può chiederel’immediata trascrizione di ipoteca dell’immobile “à la Conservation des hypothèques” con il costo della formalità direttamente a carico del debitore e senza necessità di pronuncia giudiziaria (art. 19, legge 557/1965 e s.m.i.).Anche questa seconda fase può essere avviata direttamente dall’amministratore senza necessità di rivolgersi ad un legale, bastando la consegna dell’atto di messa in mora ad un notaio, unitamente alla copia conforme del verbale di assemblea che ha deliberato il riparto nonchè ai documenti contabili che comprovanoil saldo negativo del condòmino (art. 19 legge 10 luglio 1965).

Infine l’amministratore ha il potere di fare opposizione alla vendita del lotto (ossia dell’immobile) di proprietà del condòmino moroso, col fine di ot­tenere direttamente dall’acquirente e senza procedura giudiziale, la parte di prezzo corrispondente al credito condominiale.

Si tratta di un procedimento che si sviluppa attorno all’obbligo di coinvolgere l’amministratore affinchè egli produca una dichiarazione sullo stato dei pagamenti riguardanti l’immobile di cui sta trattando la compravendita. L’art. 20, legge 557/1965 e s.m.i., in particolare, dispone che “qualora il venditore non abbia presentato al notaio una dichiarazione dell’amministratore che risalga a meno di un mese dalla data di presentazione e nella quale si attesti che il venditore non ha alcuna pendenza nei confronti del Condominio, il notaio dovrà comunicare l’avvenuto trasferimento di proprietà all’amministratore del condominio a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno entro quindici giorni dal giorno (incluso) di tale trasferimento.” Dunque il venditore deve ottenere la dichiarazione in questione firmata dall’amministratore e trasmetterla al notaio; in difetto, sarà quest’ultimo a notificare all’amministratore l’avvenuto trasferimento.

A questo punto l’amministratore, entro 15 giorni dal ricevimento della comunicazione formale, potrà opporsi indicando l’importo e i motivi del credito, al fine di “ottenere il pagamento degli importi pen­denti a carico del vecchio proprietario“.

Anche in Italia esiste l’istituto della dichiarazione sullo stato dei pagamenti in relazione ad un dato immobile (art. 1130, punto 9, c.c.), tuttavia si evidenzia l’obbligo dell’amministratore di rilasciare detta dichiarazione solo se richiesto dalla parte interessata.

Non sussiste, invece, alcun obbligo a carico delle parti della compravendita, ne’ del notaio che cura la procedura, nel richiederla con la conseguenza che in caso di morosità, il compratore potrebbe negare l’accollo dei debiti maturati in epoca precedente al rogito, superiore all’anno precedente a quello in cui ha acquistato l’immobile.

Come noto, difatti, l’art. 63 disp. att. c.c. limita la solidarietà del compratore con il venditore all’anno in corso e a quello precedente, con la data di riferimento rappresentata da quella del rogito notarile.

In tal senso, tale norma costituisce una disposizione speciale rispetto all’art. 1104 c.c. secondo cui, in tema di comunione, la solidarietà tra subentrato e subentrante si estende senza limiti temporali.

Tra l’altro l’amministratore italiano non potrà procedere con decreto ingiuntivo per recuperare il dovuto nei confronti del venditore, soggetto sul quale incombe il pagamento delle quote risalenti ad un periodo precedente ai due anni, in quanto tale strumento giudiziale è utilizzabile dal rappresentante legale del Condominio solo nei confronti di coloro che hanno lo status di condòmini (Cass., 14 luglio 1988 n.4606; Cass. 27 novembre 1989 n.5160; Cass. 09 settembre 2008 n.23345; Cass. 09 novembre 2009 n.23686).E’ evidente che se condòmino è il soggetto proprietario di una unità immobiliare nel Condominio, dal momento in cui vende cessa di essere tale e, dunque, nei confronti del venditore l’amministratore potrà avviare solo un’azione giudiziale ordinaria con ricorso al Tribunale o al Giudice di Pace in funzione del valore della morosità.

Sempre, poi, nella speranza che egli rimanga rintracciabile, che non sia andato ad abitare all’estero e che abbia ancora la proprietà di beni pignorabili,tutte ipotesi che inciderebbero ulteriormente sulla difficoltà di recupero del dovuto.

In Francia, invece, abbiamo visto che l’obbligo di coinvolgere l’amministratore nell’ambito della compravendita immobiliare, permette di recuperare agevolmente le eventuali quote non corrisposte senza dover verificare a quando risalgono i crediti esigibili per constatare la quota parte a carico del nuovo condòmino (l’anno in corso e quello precedente) e quella a carico dell’altro (tutto il resto); esigenza che in Italia si deduce dal menzionato art. 63 disp att. c.c..

La normativa francese prevede anche un altro onere a carico del moroso: il pagamento delle voci di spesa conseguenti alla morosità.L’articolo 10-1, modificato dall’art. 7 della Legge n. 526 del 12 maggio 2009, dispone che vadano poste esclusivamente a carico del condòmino interessato le seguenti voci di spesa:

a) Le ragionevoli e necessarie spese sostenute dal Condominio ai fini del recupero di un credito nei confronti di un condòmino, e segnatamente le spese di sollecito, ingiunzione e iscrizione di ipoteca a partire dalla data della messa in mora, nonché l’importo dei diritti e dei compensi di notifica a mezzo ufficiale giudiziario e dei diritti di recupero o riscossione che corrono a carico del debitore;

b) I compensi dovuti all’amministratore per le attività che è tenuto a compiere ai fini della redazione delle dichiarazioni e del documento informativo per il notaio (état daté) nell’ambito del trasferimento a titolo oneroso di un lotto o di una sua frazione .”

In Italia, invece, la giurisprudenza (Cass., 26 aprile 1994, n. 3946; Cass., 06 ottobre 2008, n. 24696)censura la pratica di imputare le spese legali per il sollecito al condòmino moroso, con la conseguenza che l’adozione a semplice maggioranza di una delibera di approvazione di un bilancio che contenga l’addebito al privato di dette spese, sarebbe viziata ed in particolare passibile di nullità.

Ovviamente fatto salvo che l’addebito personale non sia stato disposto da regolamento condominiale o derivi da spese di soccombenza da lite disposte dal giudice.

Infine, in caso di morosità tali da compromettere la normale gestione di un Condominio, il legislatore francese ha previsto un ulteriore rimedio: l’amministratore provvisorio.

Tale figura, nominata dal presidente del Tribunale su ricorso dell’amministratore in carica, oppure dei condòmini o addirittura del Presidente della Repubblica, assume tutte le funzioni inerenti la gestione del complesso condominiale ai quali se ne aggiunge una importantissima: la richiesta da inoltrare al presidente del Tribunale, di sospendere per un periodo massimo di sei mesi, tutti i procedimenti pendenti a carico del Condominio comprese attività tese alla risoluzione di contratti di somministrazioni o inerenti procedure esecutive.

In questo modo viene concesso al Condominio un congruo lasso di tempo per recuperare le morosità.

Spagna. In Spagna, in aggiunta alle azioni legali di recupero crediti, sono previsti a carico dei morosi degli svantaggi in relazione alle assemblee di Condominio: il soggetto preposto alla trasmissione degli inviti a partecipare (in Spagna non è l’amministratore, bensì il presidente) deve indicare i loro nominativi negli avvisi di convocazione di assemblea ed essi non potranno votare alla relativa riunione.

Dunque tutto coloro che sono rimasti indietro col pagamento delle rate, vedranno il loro nome (perché comunque, anche loro riceveranno l’invito) evidenziato in una nota che viene trasmessa a tutti i compartecipanti al Condominio e questo potrebbe già da solo essere un deterrente di natura psicologica in quanto il rischio di essere contemplati in una sorta di black list resa pubblica, potrebbe incentivare tutti quanti ad essere regolari coi pagamenti.

Ma, come anticipato, il legislatore spagnolo non si è fermato a questo ed ha disposto un ulteriore peso a carico del moroso: egli non può votare alla riunione. Chiaramente il congelamento del diritto di voto è strettamente connessa alla morosità, sicchè al pagamento del dovuto, egli tornerà a poter manifestare la propria volontà già in occasione della prima assemblea utile successiva.

Si tratta, dunque, di un diritto sospeso in attesa della regolarizzazione della sua posizione debitoria.

Un po’ come avvisare i diretti interessati che se non partecipano economicamente alla gestione della cosa comune corrispondendo quote emesse legittimamente dall’amministratore, non potranno decidere su essa.

In Italia, l’indicazione dei soggetti morosi in un elenco è già stato più volte oggetto di valutazioni e conseguenti censure dal garante della privacy ed anche l’impedimento al condòmino, seppure non in regola con i pagamenti, di votare in assemblea appare problematico da attuare per vincoli anche di natura costituzionale.

Portogallo. In Portogallo, il verbale di assemblea in cui si trascrive l’approvazione dei bilanci e delle relative tabelle di ripartizione spese, è il fondamento del processo esecutivo nei confronti dei morosi: dunque tale documento è già titolo esecutivo.

Il procedimento giudiziale presso il Tribunale de la Istancia, non necessita del patrocinio di un legale, bastando invece, la sola firma per sottoscrizione dell’amministratore.

E’ evidente la portata pratica di tale disposizione normativa rispetto a sistemi più burocratici.

Svizzera. In Svizzera, per il recupero delle morosità derivanti dal mancato pagamento dei contributi, l’amministratore, per conto della comunione, ha a disposizione due ulteriori strumenti:

  1. la facoltà di costituire una ipoteca legale sulla quota di ciascun comproprietario;
  2. il diritto di ritenzione.

La costituzione dell’ipoteca, ex art.712i, c.c. svizzero, ha il fine di garantire i crediti condominiali. L’ipoteca viene iscritta su semplice istanza dell’amministratore previo consenso del titolare; se il consenso non c’è, è necessa­ria una procedura giudiziaria.

Il diritto di ritenzione consiste, come in Italia, nella facoltà attribuita al creditore di trattenere a sé una cosa che avrebbe invece dovuto restituire al proprietario nella sua veste di debitore, col fine di spingerlo ad eseguire la propria prestazione, e a pagare, dunque, il proprio debito al creditore stesso.

Tale strumento viene utilizzato sulle cose mobili che si trovano nei locali dei com­proprietari e servono all’uso o al godimento degli stessi (art.712k, c.c.s.).

Germania. In Germania il pagamento delle quote condominiali è un “impegno di fronte agli altri condòmini” (art. 16, comma 2, Legge del 15 marzo 1951) e il protrarsi della morosità per oltre 3 mesi per un importo complessivo che superi il 3% del valore unitario della sua quota condominiale, comporta l’esclusione del condòmino stesso, ai sensi dell’art.18, comma 2, sub 2, Legge 15 marzo 1951.

L’esclusione in questione viene deliberata a maggioranza assoluta (ossia la metà più uno degli aventi diritto al voto) e comporta che il soggetto ceda spontaneamente la sua proprietà.

Dunque la conseguenza della morosità, nella legislazione tedesca, è estrema: la vendita della proprietà. Un po’ come se vigesse l’avvertimento: “se non vuoi partecipare alle spese per garantire i servizi in Condominio, non puoi abitare qui!”.

Condizione necessaria e sufficiente per escludere il condòmino è che si verifichi la combinazione tra 3 ipotesi:

1.la morosità rientri tra i parametri quantitativi (3 mesi consecutivi);

2.che sussistano anche i parametri qualitativi (per un valore che superi il 3% del valore unitario della sua quota condominiale)
3.che la relativa delibera sia adottata con un quorum pari alla maggioranza degli aventi diritto.

In tal caso il moroso diviene un soggetto non più gradito ai suoi vicini e viene messo in condizioni di andar via. La prima opzione che viene posta al soggetto che abbia maturato un ritardo nell’adempimento è la cessione volontaria della sua quota. E’ anche sufficiente un concordato preventivo, ossia un impegno del moroso a cedere la sua proprietà.

In caso ciò non avvenga, il Condominio può avviare un procedimento giudiziale finalizzato alla messa all’asta della proprietà. Il provvedimento finale del giudizio è titolo per procedere, se occorre, anche ad esecuzione forzata di sgombero locali.

Il condòmino moroso nei confronti del quale si è avviato il procedimento di esclusione, può interrompere tutto con la regolarizzazione del sospeso oltre al pagamento di interessi e spese, solo fino al conferimento dell’aggiudicazione.

Ungheria. In Ungheria, l’amministratore, per recuperare le morosità, ha a disposizione la messa in ipoteca dell’immobile appartenente al moroso nonché la quota parte della proprietà comune. Le norme che disciplinano questo strumento sono gli artt. 30, 31 e 32 della legge del 01 gennaio 2005.

L’art. 30 attribuisce all’assemblea la possibilità di deliberare la messa in ipoteca per quel condòmino che è moroso per almeno sei mesi del paga­mento delle spese comuni.

L’art. 31, invece, conferisce all’amministratore il potere di ordinare la messa in ipoteca senza necessità di passare per l’assemblea, qualora previsto dal regolamento condominiale.

L’art. 32 stabilisce che la messa in ipoteca, qualunque sia il modo con il quale è disposta, “deve essere riportata in un documento pubblico o in un documento privato controfirmato da un avvocato o da un procuratore legale“.

Polonia. In Polonia l’art. 14 della Legge del 24 giugno 1994 spiega da cosa siano costituite le quote condominiali. L’art. 15, comma 1, prevede che le rate debbano essere corrisposte con cadenza mensile ed entro il giorno 10.

I rimedi contro i ritardi dei pagamenti sono innanzitutto il procedimento monitorio (art. 15, comma 2), ma anche la vendita all’asta dell’immobile su cui insiste la morosità deliberata dall’assemblea dei condòmini e disposta dal giudice competente.

Austria. In Austria, il legislatore ha disposto una soluzione preventiva contro il rischio di sospensione di servizi comuni per morosità: l’obbligo, ex art. 31 70° Legge Federale del 2002, di istituzione di un fondo di riserva in una misura adeguata a coprire le spese future tenendo conto dell’andamento presumibile delle spese.

Si tratta di un fondo a parte rispetto alle quote condominiali e questo lo si deduce dalla dizione utilizzata nella norma (fondo “di riserva”), nonché dall’art. 32 nella parte in cui precisa che le quote condominiali includono il contributo del fondo.

Dunque il fondo non necessariamente deve essere istituito tutto insieme, ma di volta in volta con una quota parte da ricomprendere all’interno della rata ordinaria.

La quota parte da destinare al fondo, deve essere versata in un conto separato intestato al Condominio che si rimpinguerà fino al raggiungimento di una certa soglia corrispondente alle spese di un anno di gestione.

A quel punto il fondo è regolarmente costituito ed andrà incrementato semplicemente nei limiti di aumenti annuali delle tariffe inerenti i servizi comuni.

Belgio. In Belgio, l’amministratore istituisce, ex art. 577-11, paragrafo 2, punto 1, Legge del 30 giugno 1994, il “fondo comune di rotazione” da affiancare alle quote condominiali ordinarie, da cui attingere per far fronte alle spese comuni qualora le rate dovessero risultare insufficienti.

La consistenza economica di tale fondo dovrà tener conto, oltre che dell’entità delle spese annuali, anche della regolarità nei pagamenti dei vari condòmini in modo da fornire congrui margini di sicurezza nella sostenibilità dei costi inerenti i servizi comuni.

La medesima norma, al punto 2, menziona anche il cosiddetto “fondo di riserva” che, però, investe i lavori straordinari prevedibili come, ad esempio, la ristrutturazione dell’edificio, la sostituzione per ammaloramento di impianti, grandi riparazioni, etc.

In sostanza l’amministratore determina ogni anno una quota parte da destinare a tale fondo, con i criteri ragionieristici di ammortamento. In questo modo, già dal primo anno, i condòmini si trovano a corrispondere quote economicamente sostenibili, senza che le spese occorrenti pesino eccessivamente sulle finanze delle singole famiglie, che verranno utilizzate quando i tempi saranno maturi.

Per capire l’utilità di tale metodologia immaginiamo un Condominio medio di 20 unità immobiliari di 70 mq ciascuna. Ipotizziamo che le spese di ristrutturazione dei prospetti esterni di un edificio ammontino, ad oggi, a 150 mila euro.

Effettuando approssimativamente una suddivisione in parti uguali al solo fine di calcolare l’addebito medio (è noto che correttamente si dovrebbero applicare i millesimi), la quota parte di ciascuna famiglia sarà di euro 7.500,00.

Anche nell’ipotesi che l’appaltatore concedesse una dilazione di 10 rate, ogni condòmino si dovrebbe sobbarcare 750,00 euro al mese per la partecipazione alle spese; dunque un peso economico non indifferente nell’ambito di un menage famigliare.

Con il sistema belga, invece, si potrà tranquillamente ipotizzare un intervento di questo tipo ogni 25 anni e calcolare un piano di pagamenti su questa portata temporale. Dunque ciascun condòmino si troverà a corrispondere una quota mensile di 25,00 euro dato dalla divisione tra 7.500,00 e 300 ossia il numero di mesi che compongono i25 anni .

Si osserva che in Belgio, tale attività è agevolata dal fatto che al Condominio è attribuita la personalità giuridica e pertanto vi è una concezione della gestione del complesso, di stampo aziendalistico.

Olanda. Anche in Olanda è prevista l’istituzione di un fondo di riserva (art. 126 c.c.) che, però, può essere utilizzato solo per spese straordinarie definite come quelle non rientrabili nella gestione ordinaria.

Slovenia. In Slovenia l’art. 119 del codice sul diritto della proprietà stabilisce l’obbligo di istituire il fondo di riserva nei Condomini che va depositato in un conto specifico con gestione di competenza dell’amministratore. La norma precisa anche che gli introiti del fondo vanno utilizzati solo per spese inerenti le migliorie o per coprire eventuali finanziamenti.

Si osserva che in questo Paese, il ricorso al finanziamento è una pratica gestibile anche direttamente dall’amministratore il quale può erogare mutui o prestiti a tassi agevolati.

L’obbligatorietà per ciascun compartecipante di corrispondere la propria quota parte, è rafforzata dalla previsione di attuare l’esecuzione forzata grazie al titolo rappresentato semplicemente dalla richiesta scritta dell’amministratore.

Conclusioni. Abbiamo, dunque, visto che in altri Paesi europei la morosità viene intesa come una pesante criticità e in quanto tale, per ottenere il ripianamento dei debiti, non si esita a ricorrere a rimedi estremi che vanno dall’etichetta di moroso, alla trascrizione di ipoteca sull’immobile, o alla vendita coattiva dell’immobile, passando per la maggior facilità con cui si recuperano i sospesi in caso di compravendita immobiliare

A parere di chi scrive, gli strumenti esaminati dovrebbero rappresentare uno spunto di riflessione per il legislatore nostrano affinchè non si limiti a generare complessità nel nostro sistema, ma introduca elementi utilizzabili per realizzare il buon andamento nell’ambito dell’amministrazione di un Condominio, che idealmente, si concretizza in un ambiente in cui non vi siano morosità rilevanti e vi sia un’armonia generale sui comportamenti dei condòmini.

Ad esempio, tanto per iniziare, l’art. 63 disp att. c.c. andrebbe modificato nel senso di estendere la solidarietà tra subentrante e venditore per un tempo pari almeno alla prescrizione quinquiennale dei crediti condominiali.

Inoltre andrebbe previsto l’obbligo per il notaio di chiedere la dichiarazione all’amministratore sullo stato dei pagamenti, mentre sappiamo che allo stato attuale vi è solo l’obbligo per l’amministratore a produrre tale atto, ma solo se richiesto.

Interessanti sono state anche le iniziative per prevenire la morosità, come l’obbligo di istituzione di appositi fondi. In Italia l’unica norma in ambito condominiale che fa riferimento all’accantonamento di somme ad un fondo speciale è l’art. 1130, punto 4, c.c. che, però, per come è stata formulata, si è prestata a diverse interpretazioni.

Invece, la previsione di un obbligo inerente l’istituzione di un fondo pari, ad esempio, ad un anno di spese ordinarie, ridurrebbe praticamente a zero il rischio di insolvenza nei confronti dei terzi fornitori.

Allo stato attuale, invece, tale attività rientra nella facoltà di ciascun Condominio ed allora, per incentivarlo, si potrebbero prevedere agevolazioni fiscali come ad esempio la detrazioni fiscale di quanto accantonato a tal fine.

Fonte : condominioweb

Condominio, la puzza di fritto diventa reato

 I rapporti tra vicinato sono, da sempre, oggetto di discussione nell’universo sociale del condominio. Ma forse è una delle prime volte che la puzza di frittura arriva in Cassazione.

Con la sentenza 14467/017 nascono così le «molestie olfattive», che la Cassazione ha inquadrato nel reato di «getto pericoloso di cose» (articolo 674 del Codice penale) a seguito di una bizzarra vicenda condominiale dove fumi, odori e rumori persistentemente molesti sono stati oggetto di dispute giudiziarie tra due vicini.

Entrando nel merito, i proprietari di un appartamento sono stati accusati dai condomini residenti al terzo piano di aver provocato continue immissioni di fumi, odori e rumori molesti dalla loro cucina. A nulla è valsa la considerazione dei primi per la quale la causa era da ricercarsi in emissioni di odori di cucina che, per loro natura, non avrebbero integrato i requisiti per la sussistenza del reato, oltre al fatto che tra le parti vi erano stati precedentemente contrasti di vicinato.

Confermando le decisioni dei primi due gradi di giudizio, la Corte di Cassazione ha condannato gli imputati, dichiarandoli colpevoli di «getto pericoloso di cose», respingendo l’argomentazione dei ricorrenti in base alla quale tale norma non sarebbe estensibile agli odori.

La Cassazione ha quindi deciso che, come precisato più volte dalla giurisprudenza, la contravvenzione prevista dall’articolo 674 del Codice penale «è configurabile anche nel caso di molestie olfattive a prescindere dal soggetto emittente con la specificazione che quando non esiste una predeterminazione normativa dei limiti delle emissioni, si deve avere riguardo, al criterio della normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c.».

Nel caso in esame, tale tollerabilità è stata ritenuta superata; di qui la decisione della Corte di respingere il ricorso presentato dai proprietari «olfattivamente molesti».

Il sole 24 ore

Condominio a luci rosse, ecco cosa fare quando le lucciole esercitano nel nostro palazzo

E’ sempre più diffuso un fenomeno che desta preoccupazione in molti condòmini che lamentano la presenza di ‘servizi sessuali a pagamento’ ovvero prostituzione all’interno del proprio edificio. 

Cosa fanno i condomini appena vengono a conoscenza che in un appartamento del proprio stabile una o più signore esercitano il meretricio, ovvero si prostituiscono? Semplice, in prima istanza si fa subito ricorso all’amministratore, il quale, in merito, ha davvero pochi poteri.
La legge, difatti, punisce lo sfruttamento ed il favoreggiamento alla prostituzione, ma non la prostituzione in quanto tale, e quindi l’amministratore potrà eventualmente trovare un appiglio soltanto nelle clausole contenute nel regolamento condominiale specialmente se trattasi di regolamento di natura contrattuale (per intendersi quello predisposto dall’originario costruttore ed accettato dagli acquirenti dei singoli appartamenti, o approvato dalla totalità dei componenti il condominio) che può essere fonte di limitazioni, generali o particolari, per i singoli partecipanti relativamente all’utilizzo delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
L’amministratore, pertanto, potrebbe far valere quelle formule di stile quali “turbamento della quiete, della tranquillità dei condomini, contrarietà all’igiene, alla signorilità ed al decoro dell’edificio” e pensare di raggiungere in tal modo la prova dell’esistenza di un condominio “a luci rosse”, con il via vai di gente poco raccomandabile, schiamazzi notturni e risse.
Qualora l’attività venga svolta da un conduttore, sarà opportuno interfacciarsi anche con il condòmino-proprietario, in modo da comprendere se questi sia al corrente della situazione, atteso che in caso positivo, potrebbe essere coinvolto nelle eventuali indagini di polizia ed essere indagato come soggetto che ha favorito lo sfruttamento della prostituzione.
In ogni caso, sarà poi il proprietario, che venuto a conoscenza dei fatti, potrà eventualmente allontanare il conduttore non rinnovando il contratto ad esempio, ma se il conduttore che esercita l’attività di meretricio paga regolarmente sia il condominio sia i canoni di locazione e non c’è alcuna responsabilità del proprietario, di certo quest’ultimo non commette alcun reato e poichè non vive in quello stabile, non avrà gli stessi problemi che invece subiscono i condòmini che ivi risiedono stabilmente.
Di certo non potrà essere l’assemblea di condominio a deliberare a maggioranza di allontanare un conduttore o a vietare che il proprietario affitti a terzi la propria unità.
Ultimamente, però, si sta facendo strada tra i condòmini più perseveranti un’altra possibile soluzione per raggiungere lo scopo prefissato: rivolgersi alla Finanza. Di fatto viene attuata quella che in economia viene definita una minaccia credibile: si comunica alla persona interessata che se non intende porre fine alla sua attività o se non decide di andarsene verrà denunciata per evasione fiscale. Questa minaccia, nella maggior parte dei casi sortisce l’effetto voluto, e così “l’indesiderata presenza” lascia l’appartemento.
La tassabilità degli introiti scaturiti da attività di meretricio balza periodicamente all’attenzione dell’opinione pubblica, vuoi per la necesità di rimpinguare le casse della cosa pubblica, vuoi per risollevare le sorti dell’economia flaggellata dalla crisi.
È opportuno ricordare per nostra memoria, che per il diritto italiano la prostituzione continua ad essere lecita e, pertanto, in virtù di tale principio, chiunque è libero di offrire le proprie prestazioni sessuali in cambio di un corrispettivo, sia esso in denaro o in altra utilità suscettibile di valutazione economica. Ad essere illecito, invece, è lo sfruttamento ed il favoreggiamento della prostituzione ex art. 3 L. 75/1958 (la c.d. Legge Merlin).
Ora, se il diritto penale disciplina il fenomeno in maniera precisa, altrettando non avviene in materia tributaria, generando una problematica di non poco conto. L’art. 53 della Costituzione Italiana sancisce, infatti, che “Tutti sono tenuti a concorrere alle spese pubbliche in ragione della loro capacità contributiva. […]
Il rispetto di tale principio è fondamentale, in quanto sta a fondamento della progressività della tassazione del reddito, oltre ad avere il precipuo scopo di impedire l’attuazione di comportamenti elusivi.
Il punto focale è  comprendere se tali introiti possano essere inquadrati come forme reddituali. È incontestabile che le meretrici offrono un servizio. Ciò che rileva, però, è che la prestazione fornita da una prostituta può essere tranquillamente inquadrata nel negozio giuridico della prestazione di un servizio e, pertanto, il compenso scaturente risulta essere definito come vero e proprio reddito.
La Suprema Corte di Cassazione ha stabilito che essendo lecita l’attività di prostituzione, i guadagni da essa scaturenti sono equiparati ai guadagni derivanti da tutte le altre attività economiche e, pertanto, sono tassabili a tutti gli effetti. Nel contempo, però, non definisce in quale categoria reddituale debbano essere inquadrate tali prestazioni.
A parere di chi scrive queste sono ravvisabili come attività esercitate da parte di un lavoratore autonomo, cui sono correlati i corrispondenti adempimenti fiscali. Fin qui tutto bene. O per lo meno apparentemente.
Come detto, sebbene il mercimonio del proprio corpo non sia illegale, le prostitute non “esistono” in quanto categoria professionale. Di fatto i proventi derivanti da esercizio della prostituzione non sono tassabili perchè non ascrivibili a nessuna categoria di reddito di cui all’art. 6 del T.U.I.R. E questo è un problema, in quanto impedisce loro di mettersi in regola.
Da questa lacuna scaturiscono conseguenze fiscali di particolare rilevanza, in quanto il possesso di immobili o di altri beni che richiedono manifestazione di capacità reddituale fanno scattare l’accertamento induttivo da parte dell’Agenzia delle Entrate, cui deve sommarsi l’omessa dichiarazione.
Insomma sbaglia, infatti, chi ritiene che tali redditi non debbano essere tassati perchè non riconosciuta la categoria professionale.

 fonte : Dott.ssa Maria Rosaria Monsellato     

L’amministratore di condominio non ha tenuto correttamente il registro di contabilità? Annullabile il bilancio. Senza la regolare annotazione di entrate e uscite è impossibile controllare la veridicità del rendiconto di gestione. registro-contabilita-amministratore.

In materia di condominio, per quanto riguarda il rendiconto condominiale, va detto che oltre ad avere uno specifico contenuto, questo si compone di un registro di contabilità, il quale deve contenere l’annotazione in senso cronologico dei singoli movimenti in entrata ed uscita. Pertanto la presenza e regolare tenuta del suddetto registro di contabilità costituisce un presupposto di legittimità del rendiconto, il quale se redatto in mancanza dello stesso difetta dei necessari requisiti di completezza, chiarezza ed intelligibilità”. Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Roma con la sentenza del 10 novembre 2016 n. 20969 in merito alla validità del registro di contabilità.

I fatti di causa. Con atto di citazione Tizio, proprietario di un immobile, conveniva in giudizio il proprio condominio chiedendo al giudice adito l’annullamento della delibera nella parte in cui veniva approvato il rendiconto consuntivo della gestione ordinaria del 2013/2014 e il relativo piano di riparto.

A sostegno della propria domanda, l’attore deduceva che il relativo bilancio approvato non coincideva con l’anno solare; era sprovvisto del registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa.

Inoltre mancava l’estratto del conto corrente condominiale ed vi erano errori nell’ammontare delle spese della gestione ordinaria.

Costituendosi in giudizio, il condominio convenuto contestava in toto le pretese dell’attore.

Fonte Condominioweb

Aprire un bed and breakfast in un condominio, posso farlo ?

Se il regolamento vieta attività “ricettive” come affittacamere e bed and breakfast: divieti e caratteristiche.

Aprire un’attività ricettiva come un bed and breakfast è spesso una buona occasione per sfruttare economicamente un immobile di proprietà. Tale opportunità è agevolmente offerta dalla legge, la quale non prevede particolari ostacoli per chi vuole realizzare questo obiettivo. Tuttavia questo meritevole quanto legittimo intento potrebbe scontrarsi con il regolamento del condominio all’interno del quale si trova l’appartamento da utilizzare.

Infatti, esistono dei casi in cui il regolamento espressamente vieta tale facoltà, inevitabilmente scontrandosi con le buone intenzioni del proprietario di turno. Pertanto, questo articolo si propone di chiarire quali potrebbero essere gli ostacoli che impedirebbero ad un proprietario di aprire un bed and breakfast nel proprio condominio

 Posso aprire un bed and breakfast se il regolamento lo vieta?

Se vi trovate di fronte ad un regolamento contrattuale che limita questa possibilità, allora la risposta sarà negativa.

In particolare, il regolamento condominiale contrattuale, si distingue da quello ordinario, normalmente deliberato secondo le maggioranze previste dalle legge, per il fatto che è oggetto di approvazione e sottoscrizione ad opera di tutti i condomini. In caso di cessione delle singole unità immobiliari, il regolamento è confermato dall’acquirente di turno, mediante accettazione dello stesso all’atto dell’acquisto (di norma, il cosiddetto regolamento contrattuale è allegato all’atto di compravendita).

Ebbene, la figura contrattuale appena descritta è in grado di limitare l’utilizzazione delle singole proprietà, ad esempio vietando una o più destinazioni d’uso della cosa privata o imponendo la conservazione di quella originaria [1].

A tal proposito, nel regolamento, la predetta limitazione della facoltà d’uso della proprietà privata può essere stabilita, o elencando quali sono le attività vietate oppure facendo riferimento ai pregiudizi che l’uso non consentito può arrecare alla cosa comune o che, comunque s’intende scongiurare [2].

Regolamento contrattuale e divieto di modifica della destinazione abitativa: l’attività di affittacamere o similari.

Quando il regolamento condominiale contrattuale vieta la variazione della destinazione d’uso della proprietà privata, appare evidente che la modifica della stessa sarà suscettibile di contestazione ad opera del condominio di turno.

In particolare, si è notevolmente discusso a livello giurisprudenziale, sulla possibilità o meno di limitare, con il regolamento condominiale, la facoltà in esame e, in particolare, se il condomino/proprietario potesse ugualmente operare in tal senso, in presenza di determinate circostanze.

Ebbene a proposito del divieto di destinare la proprietà privata all’attività di affittacamere o similari, è possibile riscontrare nella giurisprudenza, molteplici precedenti e decisioni che trattano l’argomento e che confermano la possibilità, per il condominio, di prevedere, legittimamente, ostacoli di natura regolamentare in materia.

Ad esempio, la Suprema Corte di Cassazione [3] ha ammesso la validità di un regolamento condominiale, che impediva al proprietario di utilizzare il proprio appartamento come affittacamere, riconoscendo che tale divieto potesse essere esteso anche all’attività di bed and breakfast, poiché quest’ultima era, per sua natura e caratteristiche, similare a quella espressamente vietata dal regolamento preso in esame.

Successivamente, la Cassazione non si è discostata dalla conclusione precedentemente descritta, confermando che un regolamento condominiale può legittimamente limitare la facoltà d’uso della proprietà privata, imponendo la destinazione quale civile abitazione e vietando, altresì, qualsivoglia attività ricettiva/alberghiera [4].

In particolare, in merito alle attività di affittacamere o similari, la Corte ha precisato che le stesse si differenziano dalla locazione ad uso abitativo per la prestazione di servizi personali, quali ad esempio il riassetto dei locali o la fornitura della biancheria, e che pur differenziandosi per dimensioni, dall’attività alberghiera, hanno in comune con la stessa l’esercizio di un’attività imprenditoriale e il contatto con il pubblico.

In buona sostanza, si è detto che affittare camere, esercitare un bed and breakfast oppure proporre un albergo sia essenzialmente la stessa cosa, e che se il regolamento condominiale contrattuale vieta tali attività, non è possibile esercitarle.

Consigli

Se c’è un regolamento condominiale contrattuale che vieta le attività ricettive, forse è meglio lasciar stare le vostre intenzioni in senso contrario. Magari vendete e acquistate un immobile da destinare a tale uso, all’interno di un condominio dove non ci sono tali divieti.

Se invece volete acquistare un appartamento “uso investimento” e avete l’obiettivo di aprirvi, ad esempio, un bed and breakfast, informatevi bene sulla presenza di un regolamento contrattuale: leggetelo con attenzione e se ci sono divieti in tal senso, indirizzate il vostro investimento altrove.

da: La legge per tutti

L’estratto conto bancario del condominio, Come ottenerlo!

Per avere copia della documentazione bancaria, il condomino deve fare prima richiesta all’amministratore e, in caso di sua inerzia, ha diritto a ottenerla direttamente dalla banca.

È diritto di ogni condòmino ottenere, dalla banca, copia della documentazione inerente al conto corrente del condominio, ma solo dopo averne fatto richiesta all’amministratore e sempre che questi non si sia personalmente attivato per soddisfare tale pretesa. L’istituto di credito presso cui è acceso il c/c, infatti, non può negare l’accesso agli atti al proprietario dell’appartamento, trincerandosi dietro un asserito rispetto della privacy, atteso che il conto corrente è, in definitiva, di proprietà proprio dei singoli condòmini. È quanto chiarito dall’Arbitro bancario finanziario in una recente decisione [1].

Diritto di accesso ai documenti del conto corrente

Immaginiamo un condòmino che chieda all’amministratore tutta la documentazione bancaria del condominio – e quindi l’estratto conto e la lista della movimentazione coi prelievi e versamenti – proprio al fine di controllare l’operato dello stesso amministratore, ma che questi glissi, faccia finta di niente e, insomma, faccia passare molto tempo. Il condòmino sa che potrebbe ricorrere in tribunale e ottenere, dal giudice, un provvedimento d’urgenza contro l’amministratore che lo condanni a esibire tutta la documentazione, ma vuole evitare la trafila e i costi di una causa. Così si rivolge direttamente alla banca, presso cui si reca di persona, e all’impiegato allo sportello chiede un estratto conto del conto del condominio. Ma l’impiegato nega tale documentazione ritenendosi legittimato a fornirla unicamente all’amministratore. Ebbene, chi ha ragione in una tale controversia?

L’Arbitro bancario e finanziario dà una soluzione che cerca di contemperare tutte le contrapposte esigenze. Per ottenere la documentazione bancaria del conto corrente intestato al condominio, il singolo proprietario di appartamento non ha l’obbligo di chiederla solo all’amministratore; egli ha solo il dovere di inoltrargli una preventiva richiesta, ma se a tale istanza non riceve riscontro può recarsi in banca e lì ottenere – a proprie spese – la copia dell’estratti conto, della rendicontazione periodica, la lista dei movimenti in entrata ed in uscita e, insomma, qualsiasi altro documento di cui necessiti.

Sarà quindi opportuno che il condòmino, onde procurarsi le prove dell’infruttuosa richiesta all’amministratore, faccia pervenire a quest’ultimo la richiesta con raccomandata a.r. e che di tanto dia copia all’istituto di credito. Accertato l’inadempimento dell’amministratore all’obbligo di esibizione dei documenti, l’istituto di credito non potrà esimersi dal consentire l’accesso agli atti del condominio.

È vero, dunque, che il codice civile [2] recita testualmente: «ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica», ma questo non significa che l’unico legittimato a richiedere la documentazione sia l’amministratore del condominio. «Una interpretazione sistematica – si legge nella decisione in commento – porta a escludere che “per il tramite dell’amministratore” possa significare “solo attraverso l’amministratore”, posto che, in tal modo intesa, essa implicherebbe, fra l’altro, l’implicita abrogazione, per i condomini, del loro diritto di accesso, previsto dalla legge [3], alla documentazione stessa».

Pertanto, per ottenere copia della documentazione bancaria, la nuova disciplina non prescrive un obbligo, in capo al condòmino, di esclusiva richiesta all’amministratore, unico legittimato a richiedere la documentazione, quanto, piuttosto, di preventiva richiesta all’amministratore stesso [4].

[1] Abf Collegio di Roma, decisione n. 7960/16 del 16.09.2016.

[2] Art. 1129 cod. civ.

[3] Ex art. 119, IV c. TUB

[4] Abf decisioni nn. 8817/2015 e n. 691/2015.

Dal sito la legge per tutti.

Condominio non paga i debiti: responsabilità dei condomini

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Le obbligazioni condominiali sono divisibili e, pertanto, il creditore può agire e avviare il pignoramento nei confronti del singolo condòmino solo nei limiti della sua quota di millesimi.

Immaginiamo che il nostro condominio non abbia pagato una ditta che ha eseguito dei lavori di rifacimento del tetto e questa, dopo aver pignorato inutilmente il conto corrente intestato al condominio stesso (perché vuoto), intenda agire nei confronti dei singoli proprietari, pignorando i loro beni personali. Come dovrà comportarsi il creditore? Fino a che misura sono responsabili i condòmini per i debiti del condominio? E soprattutto, fin dove può spingersi il pignoramento del creditore nei confronti del singolo proprietario? Può pretendere, da questi, il pagamento dell’intero importo (salvo il diritto a rivalersi, poi, nei confronti degli altri condomini) oppure potrà chiedergli solo una parte di tale somma proporzionata alla sua quota di millesimi?

Sulla questione è appena intervenuta una sentenza della Cassazione [1]. Secondo la Corte la soluzione più corretta è la seconda. In termini giuridici questo principio viene detto «regime dell’obbligazione parziaria» per contrapporlo a quello «dell’obbligazione solidale». In pratica, nell’obbligazione parziaria, in presenza di più debitori, ciascuno di essi è tenuto a pagare solo la sua parte di debito (che, in ambito condominiale, si misura in base ai millesimi); al contrario, nell’obbligazione solidale, il creditore può chiedere, al singolo debitore, il pagamento dell’intero importo, salvo poi il diritto di quest’ultimo di rivalersi nei confronti degli altri condebitori, in ragione delle rispettive quote.

Cosa fa il creditore quando non viene pagato dal condominio?

La riforma del condominio del 2012 ha stabilito una particolare sequenza di atti che il creditore deve compiere prima di poter procedere al recupero del proprio credito.

Questi può, inizialmente, decidere di pignorare il conto corrente del condominio. In alternativa a tale scelta, o nel caso in cui il conto sia vuoto e, quindi, non pignorabile, il creditore può decidere di agire direttamente nei confronti dei singoli condomini, pignorando i loro beni. Ma in tal caso deve prima aggredire quelli non in regola con le quote condominiali (o meglio, con il pagamento dell’importo spettante al creditore) e, solo dopo, in caso di insuccesso, potrà proseguire nei confronti di tutti gli altri.

Onde conoscere i nominativi di coloro che non hanno pagato le spese di condominio, il creditore deve rivolgersi all’amministratore e chiedergli l’elenco di tali soggetti. Quindi, il pignoramento verrà avviato prima verso questi ultimi. Se il credito permane, la ditta potrà pignorare i beni degli altri proprietari, quelli cioè in regola con i pagamenti.

È proprio su questo aspetto che, in passato, è sorto più di un dubbio: come deve agire, il creditore, nei confronti di tali condomini? Può chiedere al singolo l’intero importo (salvo poi il suo diritto di rivalersi verso gli altri) o deve dividere il credito per quanti sono i condomini ed esigere da ciascuno di essi la rispettiva quota millesimale? Quest’ultima è stata la soluzione abbracciata dalla giurisprudenza prima della riforma. Ora, la Cassazione conferma la vigenza dello stesso criterio anche post-riforma.

In sintesi, questo significa che se il condominio non ha pagato la ditta dei lavori di ristrutturazione del fabbricato e questa non abbia trovato nulla sul conto corrente condominiale, né sia riuscita a pignorare qualche bene nei confronti dei condomini morosi, potrà pretendere da tutti gli altri il pagamento in ragione dei rispettivi millesimi e non oltre.

Una nota personale: Quando il vostro amministratore non vi da anche queste informazioni…bè, potete immaginare la risposta.

LA SENTENZA

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 29 settembre 2016 – 9 gennaio 2017, n. 199

dal sito: La legge per tutti.

 

Confusione condominiale, che fare!

che-confusioneSi avvicina la resa dei conti, quei conti che alla fine non diranno niente di nuovo. Niente è cambiato dare, avere, a saldo, gestione precedente, gestione di fine anno….insomma dopo una ripetuta assemblea si ritornerà a casa con la soliti insoddisfazione di non aver capito una PIPPA di quello che il tuo amministratore di condominio ti ha scritto e riferito. Ci sarà chi vorrà sostituire l’amministratore chi dirà di no…ma tu cosa vuoi fare? Sai su cosa argomentare per chiarire la tua proposta di voler cambiare l’amministratore, conosci le basi di gestione per dimostrare di voler cambiare giustamente? Quante volte hai subito ma non hai saputo reagire d’avanti hai tuoi amici condomini, quante volte con furbizia da parte di alcuni condomini sei stato deriso solo perché eri la minoranza ? Ti sei mai chiesto come mai pur cambiando amministratore la situazione non cambia? Ti sei mai chiesto se tu lavoreresti per pochi euro al mese? Con quali pretese i tuoi clienti ti chiederanno di lavorare per loro ?. Tante sono le domande che devi iniziare a trovare la risposta, tante le risposte che con un’impegno minimo da parte tua ti saranno illuminanti . Fai uno sforzo dai ! Come prima cosa devi sapere che il tuo regolamento con le tabelle millesimali sono le istruzioni per la gestione del condominio. Evita ti pretendere che tu possa intendere subito, le cose le impari col tempo. Scrivi su un foglio quello che non intendi è fai ricerca su internet oppure leggi questo blog, fai domande, chiedi informazioni…utilizza la mia pagina facebbok , telefono, email, fanne uso. Se mi cerchi un preventivo mi dispiace ma non te lo darò facilmente, prima dobbiamo avere una conversazione di circa 45 minuti, poi deciderò se darti il mio preventivo per la gestione del tuo condominio. Chiama perché la soluzione esiste .

Buttare sigarette dal balcone è reato

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Tale condotta, come quella del far cadere terriccio o altro genere di spazzatura, è infatti sanzionata ai sensi dell’art. 674 c.p.(codice penale).

Tra le condotte sanzionate dal nostro sistema penale possiamo scovare il getto pericoloso di cose.

Si tratta, più precisamente, di una fattispecie prevista e punita dall’articolo 674 del codice penale il quale prevede l’arresto fino a un mese o l’ammenda fino a 206 euro per chiunque getta o versa, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose che siano idonee a offendere, imbrattare o molestare altre persone. Alla stessa pena soggiace anche chi provoca emissioni di gas, vapori o fumo atte a cagionare i predetti effetti, nei casi non consentiti dalla legge.

Può, infatti, creare guai anche gettare una sigaretta dal balcone.

Sembrerà strano ma non lo è affatto e la giurisprudenza ne è testimone.

Con la sentenza numero 16459 dell’undici aprile 2013, infatti, la Corte di cassazione ha confermato la condanna di una donna ai sensi dell’articolo 674 del codice penale per aver la stessa gettato i mozziconi delle sigarette e la cenere dal suo terrazzo, senza considerare che gli stessi erano poi finiti in quello della sua vicina di casa. Considerato poi che oltre alle cicche, sul balcone della “vittima” erano finiti anche la candeggina e altro materiale corrosivo, nulla ha potuto salvare l’imputata.

se la condotta è reiterata scatta anche l’aggravante!

Il lancio di mozziconi, oltretutto, non è l’unica estrinsecazione “soft” della condotta sanzionata dal codice penale e rimasta esclusa dalla recente opera di depenalizzazione. Ad esso, ad esempio, si aggiunge anche il getto di terriccio o altro genere di spazzatura. Per fortuna almeno scuotere le tovaglie e far cadere così le briciole sui terrazzi sottostanti non ha ancora rilevanza penale! (cfr. Cass. n. 27625/2012). Che dire chi fino ad oggi ha assunto un atteggiamento recidivo verso il condomino sottostante, ora devi prestare molta attenzione. In caso contrario rischia di affrontare un processo penale.

 

Dimmi quanto mi paghi che ti dirò cosa farò per il tuo condominio

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Vediamo come si determina il compenso dell’amministratore e quali diritti hanno i condòmini circa la determinazione del suo corrispettivo.

Non esiste un tariffario al quale fare riferimento per determinare il compenso dell’amministratore di condominio né esiste una disciplina legale che stabilisca le retribuzioni da riconoscere a questa categoria professionale: questa lacuna del sistema ha spesso  comportato degli abusi ed ha anche causato delle liti fra i condòmini e gli amministratori medesimi.  Anche per questo la riforma del diritto condominiale attuata con la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, ha dettato in materia delle norme che possono essere utili.

Gratuità ed onerosità dell’incarico

Innanzitutto, viene stabilito che fra i compiti dell’assemblea rientra quello di nominare l’amministratore e di indicare la sua eventuale retribuzione. Nella norma citata è importante soprattutto l’utilizzo dell’aggettivo “eventuale”: infatti con l’uso di questo aggettivo la legge ha voluto dire che l’assemblea può prevedere un incarico completamente gratuito per l’amministratore: in questo caso egli, se accetta la deliberazione assembleare, per l’opera svolta non potrà richiedere il pagamento di alcun corrispettivo ma solo – al più –  un rimborso delle spese sostenute. In genere, la gratuità del mandato all’amministratore viene prevista quando questo ruolo è ricoperto da uno dei condòmini.

Onerosità dell’incarico e modi di determinazione del compenso

Quando l’assemblea prevede invece che l’opera dell’amministratore vada retribuita, occorre procedere con la quantificazione del compenso da assegnare al medesimo, che deve essere ratificato nel verbale assembleare di nomina e deve essere determinato per tutto l’anno di servizio.

I problemi sono essenzialmente due: il primo riguarda i criteri in base ai quali individuare il compenso da pagare; il secondo riguarda invece le modalità con le quali, in attuazione di questi criteri, è possibile individuare la somma dovuta.

In linea generale, in mancanza di norme apposite, per quanto riguarda i criteri utili alla determinazione del corrispettivo si ritiene che i principali parametri usati nella pratica siano i seguenti:

– la grandezza del condominio da amministrare;

– il numero dei condòmini;

– le difficoltà connesse all’edificio comune (ad esempio, il ricorrere di note particolarità strutturali, la presenza di deficit funzionali della struttura, la particolare posizione del bene nel contesto urbano, la presenza o meno di servizi efficienti);

– la preparazione e la capacità dell’amministratore.

Sulla base di questi parametri (e di altri, che possono emergere nella trattativa fra condominio e professionista) si deve dunque arrivare alla determinazione del compenso dell’amministratore.

Per quanto attiene il modo di determinazione del compenso, prima della legge di riforma si era soliti individuarlo con riferimento alla attività cosiddetta ordinaria dell’amministratore, che ricomprendeva  la normale gestione del bene e dei rapporti fra condomini, cioè la gestione quotidiana del condominio. In aggiunta al compenso per l’attività ordinaria andava poi di volta in volta individuato quello per le attività straordinarie, ovvero per i lavori di straordinaria o rilevante entità i quali, per definizione, non rientravano  nella gestione ordinaria.

Così, l’ attività ordinaria era retribuita secondo l’importo forfetario determinato al momento della nomina dell’amministratore, mentre quella straordinaria veniva retribuita in proporzione al valore dei lavori eccezionali svolti. Per l’attività straordinaria il rischio era quindi quello che l’amministratore potesse chiedere compensi molto alti, sorprendendo così i condòmini.

Questa  modalità di retribuzione è oggi di fatto caduta in disuso, in virtù della norma della legge di riforma  che obbliga l’amministratore, nel momento in cui accetta l’attribuzione dell’incarico o il rinnovo dello stesso, a specificare in modo analitico l’ammontare del compenso: se l’amministratore contravviene a questo obbligo, la sua nomina è considerata nulla e, dunque, del tutto inefficace. La conseguenza è che l’amministratore che non ha bene indicato il proprio compenso non potrà assumere l’incarico e non potrà far valere alcun credito verso il condominio.

Questa disposizione impone quindi che il compenso dell’amministratore sia indicato con certezza e per intero all’atto della nomina: in questo modo si tende ad evitare la fissazione di compensi in relazione ai singoli atti, poiché ciò potrebbe comportare abusi ai danni dei condomini.

Infatti, la norma – in maniera netta – vieta che si continui a distinguere fra un compenso determinato in via forfetaria per l’attività ordinaria ed un compenso che di volta in volta viene stabilito senza criteri certi per i lavori eccezionali o straordinari; allo stesso modo, la citata disposizione vieta che si pattuisca un compenso in relazione ai singoli atti da svolgere.

Al più, la disposizione consente che l’amministratore, quando si candida ad assumere la gestione condominiale, presenti un preventivo dove accanto ai singoli atti sia indicato il compenso che richiede, con la possibilità di indicare – per i lavori di rilevante entità – un compenso proporzionale al valore degli stessi. In questo secondo caso, però, per non incorrere nella sanzione della nullità della sua nomina, è bene che chi si candida ad assumere l’amministrazione di un condominio indichi con assoluta chiarezza la tipologia dei lavori da svolgere e la percentuale stessa, e lo faccia al momento dell’assunzione dell’incarico o del suo rinnovo.

In questo modo l’assemblea avrà a disposizione tutte le informazioni per decidere, e il rapporto fra condominio ed amministratore sarà incentrato su principi di certezza e trasparenza.

Di certo, salvo diversa decisione dell’assemblea, non può mai costituire attività straordinaria o di rilevante entità la partecipazione alle assemblee stesse: questa attività, infatti, è connessa alle funzioni istituzionali dell’amministratore. Diffidate di chi lavora per il valore di un pacchetto di sigarette al mese. Diffidate delle sorprese fuori dal preventivo che obbligatoriamente deve contenere analiticamente tutte le voci di spesa dell’amministratore. Diffidate di chi ad oggi non rende il suo operato  trasparente .