Condominio, la puzza di fritto diventa reato

 I rapporti tra vicinato sono, da sempre, oggetto di discussione nell’universo sociale del condominio. Ma forse è una delle prime volte che la puzza di frittura arriva in Cassazione.

Con la sentenza 14467/017 nascono così le «molestie olfattive», che la Cassazione ha inquadrato nel reato di «getto pericoloso di cose» (articolo 674 del Codice penale) a seguito di una bizzarra vicenda condominiale dove fumi, odori e rumori persistentemente molesti sono stati oggetto di dispute giudiziarie tra due vicini.

Entrando nel merito, i proprietari di un appartamento sono stati accusati dai condomini residenti al terzo piano di aver provocato continue immissioni di fumi, odori e rumori molesti dalla loro cucina. A nulla è valsa la considerazione dei primi per la quale la causa era da ricercarsi in emissioni di odori di cucina che, per loro natura, non avrebbero integrato i requisiti per la sussistenza del reato, oltre al fatto che tra le parti vi erano stati precedentemente contrasti di vicinato.

Confermando le decisioni dei primi due gradi di giudizio, la Corte di Cassazione ha condannato gli imputati, dichiarandoli colpevoli di «getto pericoloso di cose», respingendo l’argomentazione dei ricorrenti in base alla quale tale norma non sarebbe estensibile agli odori.

La Cassazione ha quindi deciso che, come precisato più volte dalla giurisprudenza, la contravvenzione prevista dall’articolo 674 del Codice penale «è configurabile anche nel caso di molestie olfattive a prescindere dal soggetto emittente con la specificazione che quando non esiste una predeterminazione normativa dei limiti delle emissioni, si deve avere riguardo, al criterio della normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c.».

Nel caso in esame, tale tollerabilità è stata ritenuta superata; di qui la decisione della Corte di respingere il ricorso presentato dai proprietari «olfattivamente molesti».

Il sole 24 ore

Condominio a luci rosse, ecco cosa fare quando le lucciole esercitano nel nostro palazzo

E’ sempre più diffuso un fenomeno che desta preoccupazione in molti condòmini che lamentano la presenza di ‘servizi sessuali a pagamento’ ovvero prostituzione all’interno del proprio edificio. 

Cosa fanno i condomini appena vengono a conoscenza che in un appartamento del proprio stabile una o più signore esercitano il meretricio, ovvero si prostituiscono? Semplice, in prima istanza si fa subito ricorso all’amministratore, il quale, in merito, ha davvero pochi poteri.
La legge, difatti, punisce lo sfruttamento ed il favoreggiamento alla prostituzione, ma non la prostituzione in quanto tale, e quindi l’amministratore potrà eventualmente trovare un appiglio soltanto nelle clausole contenute nel regolamento condominiale specialmente se trattasi di regolamento di natura contrattuale (per intendersi quello predisposto dall’originario costruttore ed accettato dagli acquirenti dei singoli appartamenti, o approvato dalla totalità dei componenti il condominio) che può essere fonte di limitazioni, generali o particolari, per i singoli partecipanti relativamente all’utilizzo delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
L’amministratore, pertanto, potrebbe far valere quelle formule di stile quali “turbamento della quiete, della tranquillità dei condomini, contrarietà all’igiene, alla signorilità ed al decoro dell’edificio” e pensare di raggiungere in tal modo la prova dell’esistenza di un condominio “a luci rosse”, con il via vai di gente poco raccomandabile, schiamazzi notturni e risse.
Qualora l’attività venga svolta da un conduttore, sarà opportuno interfacciarsi anche con il condòmino-proprietario, in modo da comprendere se questi sia al corrente della situazione, atteso che in caso positivo, potrebbe essere coinvolto nelle eventuali indagini di polizia ed essere indagato come soggetto che ha favorito lo sfruttamento della prostituzione.
In ogni caso, sarà poi il proprietario, che venuto a conoscenza dei fatti, potrà eventualmente allontanare il conduttore non rinnovando il contratto ad esempio, ma se il conduttore che esercita l’attività di meretricio paga regolarmente sia il condominio sia i canoni di locazione e non c’è alcuna responsabilità del proprietario, di certo quest’ultimo non commette alcun reato e poichè non vive in quello stabile, non avrà gli stessi problemi che invece subiscono i condòmini che ivi risiedono stabilmente.
Di certo non potrà essere l’assemblea di condominio a deliberare a maggioranza di allontanare un conduttore o a vietare che il proprietario affitti a terzi la propria unità.
Ultimamente, però, si sta facendo strada tra i condòmini più perseveranti un’altra possibile soluzione per raggiungere lo scopo prefissato: rivolgersi alla Finanza. Di fatto viene attuata quella che in economia viene definita una minaccia credibile: si comunica alla persona interessata che se non intende porre fine alla sua attività o se non decide di andarsene verrà denunciata per evasione fiscale. Questa minaccia, nella maggior parte dei casi sortisce l’effetto voluto, e così “l’indesiderata presenza” lascia l’appartemento.
La tassabilità degli introiti scaturiti da attività di meretricio balza periodicamente all’attenzione dell’opinione pubblica, vuoi per la necesità di rimpinguare le casse della cosa pubblica, vuoi per risollevare le sorti dell’economia flaggellata dalla crisi.
È opportuno ricordare per nostra memoria, che per il diritto italiano la prostituzione continua ad essere lecita e, pertanto, in virtù di tale principio, chiunque è libero di offrire le proprie prestazioni sessuali in cambio di un corrispettivo, sia esso in denaro o in altra utilità suscettibile di valutazione economica. Ad essere illecito, invece, è lo sfruttamento ed il favoreggiamento della prostituzione ex art. 3 L. 75/1958 (la c.d. Legge Merlin).
Ora, se il diritto penale disciplina il fenomeno in maniera precisa, altrettando non avviene in materia tributaria, generando una problematica di non poco conto. L’art. 53 della Costituzione Italiana sancisce, infatti, che “Tutti sono tenuti a concorrere alle spese pubbliche in ragione della loro capacità contributiva. […]
Il rispetto di tale principio è fondamentale, in quanto sta a fondamento della progressività della tassazione del reddito, oltre ad avere il precipuo scopo di impedire l’attuazione di comportamenti elusivi.
Il punto focale è  comprendere se tali introiti possano essere inquadrati come forme reddituali. È incontestabile che le meretrici offrono un servizio. Ciò che rileva, però, è che la prestazione fornita da una prostituta può essere tranquillamente inquadrata nel negozio giuridico della prestazione di un servizio e, pertanto, il compenso scaturente risulta essere definito come vero e proprio reddito.
La Suprema Corte di Cassazione ha stabilito che essendo lecita l’attività di prostituzione, i guadagni da essa scaturenti sono equiparati ai guadagni derivanti da tutte le altre attività economiche e, pertanto, sono tassabili a tutti gli effetti. Nel contempo, però, non definisce in quale categoria reddituale debbano essere inquadrate tali prestazioni.
A parere di chi scrive queste sono ravvisabili come attività esercitate da parte di un lavoratore autonomo, cui sono correlati i corrispondenti adempimenti fiscali. Fin qui tutto bene. O per lo meno apparentemente.
Come detto, sebbene il mercimonio del proprio corpo non sia illegale, le prostitute non “esistono” in quanto categoria professionale. Di fatto i proventi derivanti da esercizio della prostituzione non sono tassabili perchè non ascrivibili a nessuna categoria di reddito di cui all’art. 6 del T.U.I.R. E questo è un problema, in quanto impedisce loro di mettersi in regola.
Da questa lacuna scaturiscono conseguenze fiscali di particolare rilevanza, in quanto il possesso di immobili o di altri beni che richiedono manifestazione di capacità reddituale fanno scattare l’accertamento induttivo da parte dell’Agenzia delle Entrate, cui deve sommarsi l’omessa dichiarazione.
Insomma sbaglia, infatti, chi ritiene che tali redditi non debbano essere tassati perchè non riconosciuta la categoria professionale.

 fonte : Dott.ssa Maria Rosaria Monsellato     

L’amministratore di condominio non ha tenuto correttamente il registro di contabilità? Annullabile il bilancio. Senza la regolare annotazione di entrate e uscite è impossibile controllare la veridicità del rendiconto di gestione. registro-contabilita-amministratore.

In materia di condominio, per quanto riguarda il rendiconto condominiale, va detto che oltre ad avere uno specifico contenuto, questo si compone di un registro di contabilità, il quale deve contenere l’annotazione in senso cronologico dei singoli movimenti in entrata ed uscita. Pertanto la presenza e regolare tenuta del suddetto registro di contabilità costituisce un presupposto di legittimità del rendiconto, il quale se redatto in mancanza dello stesso difetta dei necessari requisiti di completezza, chiarezza ed intelligibilità”. Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Roma con la sentenza del 10 novembre 2016 n. 20969 in merito alla validità del registro di contabilità.

I fatti di causa. Con atto di citazione Tizio, proprietario di un immobile, conveniva in giudizio il proprio condominio chiedendo al giudice adito l’annullamento della delibera nella parte in cui veniva approvato il rendiconto consuntivo della gestione ordinaria del 2013/2014 e il relativo piano di riparto.

A sostegno della propria domanda, l’attore deduceva che il relativo bilancio approvato non coincideva con l’anno solare; era sprovvisto del registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa.

Inoltre mancava l’estratto del conto corrente condominiale ed vi erano errori nell’ammontare delle spese della gestione ordinaria.

Costituendosi in giudizio, il condominio convenuto contestava in toto le pretese dell’attore.

Fonte Condominioweb

Aprire un bed and breakfast in un condominio, posso farlo ?

Se il regolamento vieta attività “ricettive” come affittacamere e bed and breakfast: divieti e caratteristiche.

Aprire un’attività ricettiva come un bed and breakfast è spesso una buona occasione per sfruttare economicamente un immobile di proprietà. Tale opportunità è agevolmente offerta dalla legge, la quale non prevede particolari ostacoli per chi vuole realizzare questo obiettivo. Tuttavia questo meritevole quanto legittimo intento potrebbe scontrarsi con il regolamento del condominio all’interno del quale si trova l’appartamento da utilizzare.

Infatti, esistono dei casi in cui il regolamento espressamente vieta tale facoltà, inevitabilmente scontrandosi con le buone intenzioni del proprietario di turno. Pertanto, questo articolo si propone di chiarire quali potrebbero essere gli ostacoli che impedirebbero ad un proprietario di aprire un bed and breakfast nel proprio condominio

 Posso aprire un bed and breakfast se il regolamento lo vieta?

Se vi trovate di fronte ad un regolamento contrattuale che limita questa possibilità, allora la risposta sarà negativa.

In particolare, il regolamento condominiale contrattuale, si distingue da quello ordinario, normalmente deliberato secondo le maggioranze previste dalle legge, per il fatto che è oggetto di approvazione e sottoscrizione ad opera di tutti i condomini. In caso di cessione delle singole unità immobiliari, il regolamento è confermato dall’acquirente di turno, mediante accettazione dello stesso all’atto dell’acquisto (di norma, il cosiddetto regolamento contrattuale è allegato all’atto di compravendita).

Ebbene, la figura contrattuale appena descritta è in grado di limitare l’utilizzazione delle singole proprietà, ad esempio vietando una o più destinazioni d’uso della cosa privata o imponendo la conservazione di quella originaria [1].

A tal proposito, nel regolamento, la predetta limitazione della facoltà d’uso della proprietà privata può essere stabilita, o elencando quali sono le attività vietate oppure facendo riferimento ai pregiudizi che l’uso non consentito può arrecare alla cosa comune o che, comunque s’intende scongiurare [2].

Regolamento contrattuale e divieto di modifica della destinazione abitativa: l’attività di affittacamere o similari.

Quando il regolamento condominiale contrattuale vieta la variazione della destinazione d’uso della proprietà privata, appare evidente che la modifica della stessa sarà suscettibile di contestazione ad opera del condominio di turno.

In particolare, si è notevolmente discusso a livello giurisprudenziale, sulla possibilità o meno di limitare, con il regolamento condominiale, la facoltà in esame e, in particolare, se il condomino/proprietario potesse ugualmente operare in tal senso, in presenza di determinate circostanze.

Ebbene a proposito del divieto di destinare la proprietà privata all’attività di affittacamere o similari, è possibile riscontrare nella giurisprudenza, molteplici precedenti e decisioni che trattano l’argomento e che confermano la possibilità, per il condominio, di prevedere, legittimamente, ostacoli di natura regolamentare in materia.

Ad esempio, la Suprema Corte di Cassazione [3] ha ammesso la validità di un regolamento condominiale, che impediva al proprietario di utilizzare il proprio appartamento come affittacamere, riconoscendo che tale divieto potesse essere esteso anche all’attività di bed and breakfast, poiché quest’ultima era, per sua natura e caratteristiche, similare a quella espressamente vietata dal regolamento preso in esame.

Successivamente, la Cassazione non si è discostata dalla conclusione precedentemente descritta, confermando che un regolamento condominiale può legittimamente limitare la facoltà d’uso della proprietà privata, imponendo la destinazione quale civile abitazione e vietando, altresì, qualsivoglia attività ricettiva/alberghiera [4].

In particolare, in merito alle attività di affittacamere o similari, la Corte ha precisato che le stesse si differenziano dalla locazione ad uso abitativo per la prestazione di servizi personali, quali ad esempio il riassetto dei locali o la fornitura della biancheria, e che pur differenziandosi per dimensioni, dall’attività alberghiera, hanno in comune con la stessa l’esercizio di un’attività imprenditoriale e il contatto con il pubblico.

In buona sostanza, si è detto che affittare camere, esercitare un bed and breakfast oppure proporre un albergo sia essenzialmente la stessa cosa, e che se il regolamento condominiale contrattuale vieta tali attività, non è possibile esercitarle.

Consigli

Se c’è un regolamento condominiale contrattuale che vieta le attività ricettive, forse è meglio lasciar stare le vostre intenzioni in senso contrario. Magari vendete e acquistate un immobile da destinare a tale uso, all’interno di un condominio dove non ci sono tali divieti.

Se invece volete acquistare un appartamento “uso investimento” e avete l’obiettivo di aprirvi, ad esempio, un bed and breakfast, informatevi bene sulla presenza di un regolamento contrattuale: leggetelo con attenzione e se ci sono divieti in tal senso, indirizzate il vostro investimento altrove.

da: La legge per tutti

L’estratto conto bancario del condominio, Come ottenerlo!

Per avere copia della documentazione bancaria, il condomino deve fare prima richiesta all’amministratore e, in caso di sua inerzia, ha diritto a ottenerla direttamente dalla banca.

È diritto di ogni condòmino ottenere, dalla banca, copia della documentazione inerente al conto corrente del condominio, ma solo dopo averne fatto richiesta all’amministratore e sempre che questi non si sia personalmente attivato per soddisfare tale pretesa. L’istituto di credito presso cui è acceso il c/c, infatti, non può negare l’accesso agli atti al proprietario dell’appartamento, trincerandosi dietro un asserito rispetto della privacy, atteso che il conto corrente è, in definitiva, di proprietà proprio dei singoli condòmini. È quanto chiarito dall’Arbitro bancario finanziario in una recente decisione [1].

Diritto di accesso ai documenti del conto corrente

Immaginiamo un condòmino che chieda all’amministratore tutta la documentazione bancaria del condominio – e quindi l’estratto conto e la lista della movimentazione coi prelievi e versamenti – proprio al fine di controllare l’operato dello stesso amministratore, ma che questi glissi, faccia finta di niente e, insomma, faccia passare molto tempo. Il condòmino sa che potrebbe ricorrere in tribunale e ottenere, dal giudice, un provvedimento d’urgenza contro l’amministratore che lo condanni a esibire tutta la documentazione, ma vuole evitare la trafila e i costi di una causa. Così si rivolge direttamente alla banca, presso cui si reca di persona, e all’impiegato allo sportello chiede un estratto conto del conto del condominio. Ma l’impiegato nega tale documentazione ritenendosi legittimato a fornirla unicamente all’amministratore. Ebbene, chi ha ragione in una tale controversia?

L’Arbitro bancario e finanziario dà una soluzione che cerca di contemperare tutte le contrapposte esigenze. Per ottenere la documentazione bancaria del conto corrente intestato al condominio, il singolo proprietario di appartamento non ha l’obbligo di chiederla solo all’amministratore; egli ha solo il dovere di inoltrargli una preventiva richiesta, ma se a tale istanza non riceve riscontro può recarsi in banca e lì ottenere – a proprie spese – la copia dell’estratti conto, della rendicontazione periodica, la lista dei movimenti in entrata ed in uscita e, insomma, qualsiasi altro documento di cui necessiti.

Sarà quindi opportuno che il condòmino, onde procurarsi le prove dell’infruttuosa richiesta all’amministratore, faccia pervenire a quest’ultimo la richiesta con raccomandata a.r. e che di tanto dia copia all’istituto di credito. Accertato l’inadempimento dell’amministratore all’obbligo di esibizione dei documenti, l’istituto di credito non potrà esimersi dal consentire l’accesso agli atti del condominio.

È vero, dunque, che il codice civile [2] recita testualmente: «ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica», ma questo non significa che l’unico legittimato a richiedere la documentazione sia l’amministratore del condominio. «Una interpretazione sistematica – si legge nella decisione in commento – porta a escludere che “per il tramite dell’amministratore” possa significare “solo attraverso l’amministratore”, posto che, in tal modo intesa, essa implicherebbe, fra l’altro, l’implicita abrogazione, per i condomini, del loro diritto di accesso, previsto dalla legge [3], alla documentazione stessa».

Pertanto, per ottenere copia della documentazione bancaria, la nuova disciplina non prescrive un obbligo, in capo al condòmino, di esclusiva richiesta all’amministratore, unico legittimato a richiedere la documentazione, quanto, piuttosto, di preventiva richiesta all’amministratore stesso [4].

[1] Abf Collegio di Roma, decisione n. 7960/16 del 16.09.2016.

[2] Art. 1129 cod. civ.

[3] Ex art. 119, IV c. TUB

[4] Abf decisioni nn. 8817/2015 e n. 691/2015.

Dal sito la legge per tutti.

Condominio non paga i debiti: responsabilità dei condomini

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Le obbligazioni condominiali sono divisibili e, pertanto, il creditore può agire e avviare il pignoramento nei confronti del singolo condòmino solo nei limiti della sua quota di millesimi.

Immaginiamo che il nostro condominio non abbia pagato una ditta che ha eseguito dei lavori di rifacimento del tetto e questa, dopo aver pignorato inutilmente il conto corrente intestato al condominio stesso (perché vuoto), intenda agire nei confronti dei singoli proprietari, pignorando i loro beni personali. Come dovrà comportarsi il creditore? Fino a che misura sono responsabili i condòmini per i debiti del condominio? E soprattutto, fin dove può spingersi il pignoramento del creditore nei confronti del singolo proprietario? Può pretendere, da questi, il pagamento dell’intero importo (salvo il diritto a rivalersi, poi, nei confronti degli altri condomini) oppure potrà chiedergli solo una parte di tale somma proporzionata alla sua quota di millesimi?

Sulla questione è appena intervenuta una sentenza della Cassazione [1]. Secondo la Corte la soluzione più corretta è la seconda. In termini giuridici questo principio viene detto «regime dell’obbligazione parziaria» per contrapporlo a quello «dell’obbligazione solidale». In pratica, nell’obbligazione parziaria, in presenza di più debitori, ciascuno di essi è tenuto a pagare solo la sua parte di debito (che, in ambito condominiale, si misura in base ai millesimi); al contrario, nell’obbligazione solidale, il creditore può chiedere, al singolo debitore, il pagamento dell’intero importo, salvo poi il diritto di quest’ultimo di rivalersi nei confronti degli altri condebitori, in ragione delle rispettive quote.

Cosa fa il creditore quando non viene pagato dal condominio?

La riforma del condominio del 2012 ha stabilito una particolare sequenza di atti che il creditore deve compiere prima di poter procedere al recupero del proprio credito.

Questi può, inizialmente, decidere di pignorare il conto corrente del condominio. In alternativa a tale scelta, o nel caso in cui il conto sia vuoto e, quindi, non pignorabile, il creditore può decidere di agire direttamente nei confronti dei singoli condomini, pignorando i loro beni. Ma in tal caso deve prima aggredire quelli non in regola con le quote condominiali (o meglio, con il pagamento dell’importo spettante al creditore) e, solo dopo, in caso di insuccesso, potrà proseguire nei confronti di tutti gli altri.

Onde conoscere i nominativi di coloro che non hanno pagato le spese di condominio, il creditore deve rivolgersi all’amministratore e chiedergli l’elenco di tali soggetti. Quindi, il pignoramento verrà avviato prima verso questi ultimi. Se il credito permane, la ditta potrà pignorare i beni degli altri proprietari, quelli cioè in regola con i pagamenti.

È proprio su questo aspetto che, in passato, è sorto più di un dubbio: come deve agire, il creditore, nei confronti di tali condomini? Può chiedere al singolo l’intero importo (salvo poi il suo diritto di rivalersi verso gli altri) o deve dividere il credito per quanti sono i condomini ed esigere da ciascuno di essi la rispettiva quota millesimale? Quest’ultima è stata la soluzione abbracciata dalla giurisprudenza prima della riforma. Ora, la Cassazione conferma la vigenza dello stesso criterio anche post-riforma.

In sintesi, questo significa che se il condominio non ha pagato la ditta dei lavori di ristrutturazione del fabbricato e questa non abbia trovato nulla sul conto corrente condominiale, né sia riuscita a pignorare qualche bene nei confronti dei condomini morosi, potrà pretendere da tutti gli altri il pagamento in ragione dei rispettivi millesimi e non oltre.

Una nota personale: Quando il vostro amministratore non vi da anche queste informazioni…bè, potete immaginare la risposta.

LA SENTENZA

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 29 settembre 2016 – 9 gennaio 2017, n. 199

dal sito: La legge per tutti.

 

Confusione condominiale, che fare!

che-confusioneSi avvicina la resa dei conti, quei conti che alla fine non diranno niente di nuovo. Niente è cambiato dare, avere, a saldo, gestione precedente, gestione di fine anno….insomma dopo una ripetuta assemblea si ritornerà a casa con la soliti insoddisfazione di non aver capito una PIPPA di quello che il tuo amministratore di condominio ti ha scritto e riferito. Ci sarà chi vorrà sostituire l’amministratore chi dirà di no…ma tu cosa vuoi fare? Sai su cosa argomentare per chiarire la tua proposta di voler cambiare l’amministratore, conosci le basi di gestione per dimostrare di voler cambiare giustamente? Quante volte hai subito ma non hai saputo reagire d’avanti hai tuoi amici condomini, quante volte con furbizia da parte di alcuni condomini sei stato deriso solo perché eri la minoranza ? Ti sei mai chiesto come mai pur cambiando amministratore la situazione non cambia? Ti sei mai chiesto se tu lavoreresti per pochi euro al mese? Con quali pretese i tuoi clienti ti chiederanno di lavorare per loro ?. Tante sono le domande che devi iniziare a trovare la risposta, tante le risposte che con un’impegno minimo da parte tua ti saranno illuminanti . Fai uno sforzo dai ! Come prima cosa devi sapere che il tuo regolamento con le tabelle millesimali sono le istruzioni per la gestione del condominio. Evita ti pretendere che tu possa intendere subito, le cose le impari col tempo. Scrivi su un foglio quello che non intendi è fai ricerca su internet oppure leggi questo blog, fai domande, chiedi informazioni…utilizza la mia pagina facebbok , telefono, email, fanne uso. Se mi cerchi un preventivo mi dispiace ma non te lo darò facilmente, prima dobbiamo avere una conversazione di circa 45 minuti, poi deciderò se darti il mio preventivo per la gestione del tuo condominio. Chiama perché la soluzione esiste .

Buttare sigarette dal balcone è reato

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Tale condotta, come quella del far cadere terriccio o altro genere di spazzatura, è infatti sanzionata ai sensi dell’art. 674 c.p.(codice penale).

Tra le condotte sanzionate dal nostro sistema penale possiamo scovare il getto pericoloso di cose.

Si tratta, più precisamente, di una fattispecie prevista e punita dall’articolo 674 del codice penale il quale prevede l’arresto fino a un mese o l’ammenda fino a 206 euro per chiunque getta o versa, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose che siano idonee a offendere, imbrattare o molestare altre persone. Alla stessa pena soggiace anche chi provoca emissioni di gas, vapori o fumo atte a cagionare i predetti effetti, nei casi non consentiti dalla legge.

Può, infatti, creare guai anche gettare una sigaretta dal balcone.

Sembrerà strano ma non lo è affatto e la giurisprudenza ne è testimone.

Con la sentenza numero 16459 dell’undici aprile 2013, infatti, la Corte di cassazione ha confermato la condanna di una donna ai sensi dell’articolo 674 del codice penale per aver la stessa gettato i mozziconi delle sigarette e la cenere dal suo terrazzo, senza considerare che gli stessi erano poi finiti in quello della sua vicina di casa. Considerato poi che oltre alle cicche, sul balcone della “vittima” erano finiti anche la candeggina e altro materiale corrosivo, nulla ha potuto salvare l’imputata.

se la condotta è reiterata scatta anche l’aggravante!

Il lancio di mozziconi, oltretutto, non è l’unica estrinsecazione “soft” della condotta sanzionata dal codice penale e rimasta esclusa dalla recente opera di depenalizzazione. Ad esso, ad esempio, si aggiunge anche il getto di terriccio o altro genere di spazzatura. Per fortuna almeno scuotere le tovaglie e far cadere così le briciole sui terrazzi sottostanti non ha ancora rilevanza penale! (cfr. Cass. n. 27625/2012). Che dire chi fino ad oggi ha assunto un atteggiamento recidivo verso il condomino sottostante, ora devi prestare molta attenzione. In caso contrario rischia di affrontare un processo penale.

 

Dimmi quanto mi paghi che ti dirò cosa farò per il tuo condominio

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Vediamo come si determina il compenso dell’amministratore e quali diritti hanno i condòmini circa la determinazione del suo corrispettivo.

Non esiste un tariffario al quale fare riferimento per determinare il compenso dell’amministratore di condominio né esiste una disciplina legale che stabilisca le retribuzioni da riconoscere a questa categoria professionale: questa lacuna del sistema ha spesso  comportato degli abusi ed ha anche causato delle liti fra i condòmini e gli amministratori medesimi.  Anche per questo la riforma del diritto condominiale attuata con la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, ha dettato in materia delle norme che possono essere utili.

Gratuità ed onerosità dell’incarico

Innanzitutto, viene stabilito che fra i compiti dell’assemblea rientra quello di nominare l’amministratore e di indicare la sua eventuale retribuzione. Nella norma citata è importante soprattutto l’utilizzo dell’aggettivo “eventuale”: infatti con l’uso di questo aggettivo la legge ha voluto dire che l’assemblea può prevedere un incarico completamente gratuito per l’amministratore: in questo caso egli, se accetta la deliberazione assembleare, per l’opera svolta non potrà richiedere il pagamento di alcun corrispettivo ma solo – al più –  un rimborso delle spese sostenute. In genere, la gratuità del mandato all’amministratore viene prevista quando questo ruolo è ricoperto da uno dei condòmini.

Onerosità dell’incarico e modi di determinazione del compenso

Quando l’assemblea prevede invece che l’opera dell’amministratore vada retribuita, occorre procedere con la quantificazione del compenso da assegnare al medesimo, che deve essere ratificato nel verbale assembleare di nomina e deve essere determinato per tutto l’anno di servizio.

I problemi sono essenzialmente due: il primo riguarda i criteri in base ai quali individuare il compenso da pagare; il secondo riguarda invece le modalità con le quali, in attuazione di questi criteri, è possibile individuare la somma dovuta.

In linea generale, in mancanza di norme apposite, per quanto riguarda i criteri utili alla determinazione del corrispettivo si ritiene che i principali parametri usati nella pratica siano i seguenti:

– la grandezza del condominio da amministrare;

– il numero dei condòmini;

– le difficoltà connesse all’edificio comune (ad esempio, il ricorrere di note particolarità strutturali, la presenza di deficit funzionali della struttura, la particolare posizione del bene nel contesto urbano, la presenza o meno di servizi efficienti);

– la preparazione e la capacità dell’amministratore.

Sulla base di questi parametri (e di altri, che possono emergere nella trattativa fra condominio e professionista) si deve dunque arrivare alla determinazione del compenso dell’amministratore.

Per quanto attiene il modo di determinazione del compenso, prima della legge di riforma si era soliti individuarlo con riferimento alla attività cosiddetta ordinaria dell’amministratore, che ricomprendeva  la normale gestione del bene e dei rapporti fra condomini, cioè la gestione quotidiana del condominio. In aggiunta al compenso per l’attività ordinaria andava poi di volta in volta individuato quello per le attività straordinarie, ovvero per i lavori di straordinaria o rilevante entità i quali, per definizione, non rientravano  nella gestione ordinaria.

Così, l’ attività ordinaria era retribuita secondo l’importo forfetario determinato al momento della nomina dell’amministratore, mentre quella straordinaria veniva retribuita in proporzione al valore dei lavori eccezionali svolti. Per l’attività straordinaria il rischio era quindi quello che l’amministratore potesse chiedere compensi molto alti, sorprendendo così i condòmini.

Questa  modalità di retribuzione è oggi di fatto caduta in disuso, in virtù della norma della legge di riforma  che obbliga l’amministratore, nel momento in cui accetta l’attribuzione dell’incarico o il rinnovo dello stesso, a specificare in modo analitico l’ammontare del compenso: se l’amministratore contravviene a questo obbligo, la sua nomina è considerata nulla e, dunque, del tutto inefficace. La conseguenza è che l’amministratore che non ha bene indicato il proprio compenso non potrà assumere l’incarico e non potrà far valere alcun credito verso il condominio.

Questa disposizione impone quindi che il compenso dell’amministratore sia indicato con certezza e per intero all’atto della nomina: in questo modo si tende ad evitare la fissazione di compensi in relazione ai singoli atti, poiché ciò potrebbe comportare abusi ai danni dei condomini.

Infatti, la norma – in maniera netta – vieta che si continui a distinguere fra un compenso determinato in via forfetaria per l’attività ordinaria ed un compenso che di volta in volta viene stabilito senza criteri certi per i lavori eccezionali o straordinari; allo stesso modo, la citata disposizione vieta che si pattuisca un compenso in relazione ai singoli atti da svolgere.

Al più, la disposizione consente che l’amministratore, quando si candida ad assumere la gestione condominiale, presenti un preventivo dove accanto ai singoli atti sia indicato il compenso che richiede, con la possibilità di indicare – per i lavori di rilevante entità – un compenso proporzionale al valore degli stessi. In questo secondo caso, però, per non incorrere nella sanzione della nullità della sua nomina, è bene che chi si candida ad assumere l’amministrazione di un condominio indichi con assoluta chiarezza la tipologia dei lavori da svolgere e la percentuale stessa, e lo faccia al momento dell’assunzione dell’incarico o del suo rinnovo.

In questo modo l’assemblea avrà a disposizione tutte le informazioni per decidere, e il rapporto fra condominio ed amministratore sarà incentrato su principi di certezza e trasparenza.

Di certo, salvo diversa decisione dell’assemblea, non può mai costituire attività straordinaria o di rilevante entità la partecipazione alle assemblee stesse: questa attività, infatti, è connessa alle funzioni istituzionali dell’amministratore. Diffidate di chi lavora per il valore di un pacchetto di sigarette al mese. Diffidate delle sorprese fuori dal preventivo che obbligatoriamente deve contenere analiticamente tutte le voci di spesa dell’amministratore. Diffidate di chi ad oggi non rende il suo operato  trasparente . 

 

C’è un solo bene: il sapere. E un solo male: l’ignoranza (Socrate)

socrates1Come spesso accade la disinformazione reca danni sia in senso economico che in stato d’animo. Infatti l’omissione di informazione permette hai professionisti non corretti di innescare meccanismi giuridici dannosi alle nostre  ( condomini ) tasche. Pertanto, chi è nominato amministratore diviene legale rappresentante dei comproprietari verso l’esterno e nei rapporti tra i condomini, con riferimento alla gestione e conservazione delle parti comuni dell’edificio. Naturalmente sapendo questo il condomino è fiducioso che il proprio amministratore sappia come gestire i conflitti e  le problematiche che possono sorgere all’interno del condominio. Il singolo condominio poi con la scusa dell’amministratore e con la scarsa volontà di impegnarsi nel voler interessarsi del caso, lascia tutto nelle mani dell’amministratore il quale deve prodigarsi nell’affrontare una serie di situazioni tecniche giuridiche non di poco conto. Questo è il motivo per cui si nominano altri professionisti che sopportano l’amministratore in una eventuale discussione giuridica o stragiudiziale verso l’appaltatore, fornitore, condomino che sia. Ma la responsabilità del professionista ( L’amministratore ) viene per cosi dire sottovalutata. Non è nuovo venire a conoscenza che per una mala gestione da parte dell’amministratore il condominio paghi su una causa che si poteva evitare. Questo è il motivo per cui ogni singolo condomino deve impegnarsi a sapere  se l’amministratore d svolgere le sue funzione nel rispetto e nella trasparenza di un buon padre di famiglia. Trattiamo in breve un aspetto che in quasi tutti i casi di ristrutturazione viene omessa la responsabilità dell’amministratore sui lavori ,  infatti L’amministratore di condominio deve essere in grado di comprendere la natura del vizio che intende contestare al fine di esercitare l’azione nei tempi previsti dalle norme di legge onde evitare un suo errore di valutazione o di identificazione del vizio possa far perdere la causa al condominio. C’è una scorretta informazione in questi casi dove l’amministratore come rappresentante del condominio deve azionarsi. L’azione prevista dall’articolo 1669 del codice civile si differenzia da quella prevista dall’articolo 1667 – che riguarda i vizi e le difformità dell’opera – ed è proponibile nei confronti dell’appaltatore (o del venditore diretto costruttore) per il caso di rovina dello edificio o di gravi difetti di costruzione. Per rovina dell’edificio e gravi difetti di costruzione  si intendono, in particolare, quei vizi in grado di mettere in pericolo la sicurezza o la funzionalità dell’opera. Prima di esercitare una delle due azioni, occorre, pertanto, verificare quale tipologia di vizio si intende contestare, perché mentre la prima azione ha natura contrattuale, la seconda, pur presupponendo un rapporto contrattuale, si configura come responsabilità extracontrattuale di ordine pubblico.

Il Tribunale di Pescara, con sentenza dell’01 settembre 2016, ha selezionato i vizi in questione e riconosciuto, in parte, legittima e, in parte, illegittima l’azione formulata da parte di un condominio degli edifici nei confronti di un appaltatore edile dando all’amministratore la colpa di aver valutato male il danno e facendo condannare il condominio alle spese. Allora partiamo dalle spese di ristrutturazione che il singolo condomino affronta in quota parte, dalle spese legali che anticipa all’avvocato, dal danno che eventualmente l’impresa ha recato al condominio e che dovrà rifare i lavori , dalle spese processuali che è stata condannata…, Cari condomini chiedetevi:  di quanto è importante affidarvi ad un amministratore serio ? Di quanto importante è utile affidarvi a una persona tecnicamente consapevole della responsabilità che gli viene attribuita nel svolgere il proprio lavoro ? Di quanto importante è avere dalla vostra parte una persona che tuteli i vostri interessi ? Come vi potete difendervi dalle furbizie che accadano all’interno dei condomini ? Quali azione potete compiere affinché  siete sicuri del vostro amministratore? Perché non è più possibile trascurare il rapporto tra voi e il vostro amministratore?. Ci sono delle verità nascoste che tu condominio non sai, solo perché non hai tempo di informarti o sei preso da situazioni personali. Se sei consapevole che il tuo condominio vale molto di più di quello di alcuni tuoi conoscenti e in quanto proprietario desideri che il tuo condominio abbia il miglior servizio professionale che c’è in circolazione – il tuo – allora CONTATTAMI, scopri tutti i particolari di CASA & CONDOMINIO ed evita che la disinformazione distrugga il tuo condominio proprio come farebbe la perdita di una causa.

Tanto per essere chiari: le tecniche di informazione professionale che Vincenzo  rilascerà durante il suo mandato valgono anche per condomini  che non sono amministratori. Quindi non ci sono scuse.

Diciamocelo: se con queste informazioni un condomino riesce a imparare a leggere un bilancio nei dettagli , magari vendere un condominio partecipe nella gestione  non è poi così impossibile, eh?

Se vuoi mettere le mani sul sistema di conoscenza più innovativo del mondo condominiale Contattami  – Le tue tasche e la tua salute ti ringrazierà.

Amministratore di condominio

Vincenzo Dileo